… [SULH HUKUK / ASLİYE HUKUK / ASLİYE TİCARET] MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DOSYA NO : 20../..... E.

DAVALI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) — [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) — [Adres / KEP / UETS adresi]

DAVACI : [Ad Soyad]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad]

KONU : Kiraya verenin kira bedelinin tespiti istemiyle açtığı davaya karşı kiracı müvekkilin cevaplarının sunulmasıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Süre ve usule ilişkin itirazlarımız

HMK m.316/1-(a) uyarınca "Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işler." basit yargılama usulüne tabidir. HMK m.317/2 uyarınca "Cevap süresi, dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır. Ancak mahkeme durum ve koşullara göre cevap dilekçesinin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor yahut imkânsız olduğu durumlarda, yine bu süre zarfında mahkemeye başvuran davalıya, cevap süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek bir süre verebilir. Ek cevap süresi talebi hakkında verilen karar taraflara derhâl bildirilir." Dava dilekçesi müvekkile [../../20..] tarihinde tebliğ edilmiş olup cevap dilekçemiz süresindedir.

[Seçenek — Dava şartı arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B/1 uyarınca "Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:" Aynı fıkranın (a) bendi "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar." hükmünü içermektedir. Davacı dava açmadan önce arabulucuya başvurmamıştır. 6325 sayılı Kanun m.18/A/2 uyarınca "Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir."]

[Seçenek — Görev itirazı: HMK m.4/1-(a) uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir; dava [… Mahkemesinde] açıldığından görev yönünden usulden reddi gerekir. HMK m.115/2 uyarınca "Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder."]

[Seçenek — Dava şartı yokluğu: Davada [mahkemenin görevli olması / hukuki yarar / taraf ehliyeti] dava şartı bulunmamaktadır. HMK m.115/2 uyarınca "Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder."]

2. Kira ilişkisi

Taraflar arasında [../../20..] başlangıç tarihli, [konut / çatılı işyeri] niteliğindeki [adres] adresli taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi bulunmaktadır. Güncel aylık kira bedeli [.......] TL'dir.

3. Esasa ilişkin cevaplarımız

TBK m.344/1 uyarınca "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır." TBK m.344/2 uyarınca "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir." TBK m.344/3 uyarınca "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."

[Seçenek A — Beş yıllık sürenin dolmamış olması: Kira ilişkisi [../../20..] tarihinde başlamış olup tespiti istenen dönem beşinci kira yılını aşmamaktadır. Bu dönemde kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşacak biçimde belirlenemez.]

[Seçenek B — Hak ve nesafet döneminde kiralananın durumu ve hakkaniyet: Tespit istenen dönem hak ve nesafet dönemi olsa bile kira bedeli, kiralananın [eskiliği / bakımsızlığı / konumu] gibi olumsuz özellikleri ve gerçek emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenmelidir. Uzun süreli kiracı olan müvekkil yararına hakkaniyet indirimi uygulanmalıdır.]

[Seçenek C — Emsallerin karşılaştırılabilir olmaması: Davacının dayandığı emsaller, kiralananla [yüzölçümü / yaş / konum / nitelik] bakımından karşılaştırılabilir değildir.]

[Seçenek D — Belirlenecek bedelin geçerli olacağı dönem: TBK m.345/2 uyarınca "Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." Dava, yeni dönemin başlangıcından otuz gün önce açılmadığı gibi bu süre içinde yazılı bir artış bildirimi de yapılmamıştır; belirlenecek kira bedeli ancak davanın açıldığı kira yılını izleyen kira yılından itibaren uygulanabilir.]

4. İspat

HMK m.190/1 uyarınca "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir." TMK m.6 uyarınca "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür." Davacının dayandığı vakıaları ispat yükü davacıdadır.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

Hak ve nesafet döneminde kira bedelinin belirlenmesi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.03.2026, 2026/1213 E., 2026/1751 K. (oy birliği): "Bununla birlikte kiralananın durumunda yıllar itibariyle yaşanacak menfi ve müspet durumlar ile emsal kira bedelleri de gözetilerek kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak belirlenmesi öngörülmüştür."

HUKUKİ SEBEPLER

6098 sayılı TBK m.344, 345; 6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B; 4721 sayılı TMK m.6; 6100 sayılı HMK m.4, 115, 190, 316, 317 ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER

1. Kira sözleşmesi ve kira ödeme dekontları
2. Keşif ve bilirkişi incelemesi (kiralananın durumu ve emsaller)
3. Müvekkilin bildireceği emsal kira sözleşmeleri
4. Arabuluculuk son tutanağı
5. Her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın [usule ilişkin itirazlarımız doğrultusunda öncelikle [dava şartı arabuluculuk / görevsizlik / dava şartı yokluğu] nedeniyle reddine, bu talebimiz yerinde görülmezse] esastan REDDİNE,
2. [Davanın kabulü hâlinde ise kira bedelinin hakkaniyet indirimi uygulanarak belirlenmesine ve belirlenecek bedelin [../../20..] tarihinde başlayan kira yılından itibaren uygulanmasına,]
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davalı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği