… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) [Adres / KEP / UETS adresi]

DAVALI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

KONU : Müvekkilin paydaşı olduğu taşınmazda, dava dışı paydaş tarafından davalıya satılan paya ilişkin önalım hakkının kullanılması ile tapu kaydının iptali ve müvekkil adına tesciline karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ : [.......] TL

AÇIKLAMALAR

1. Paydaşlık ve dava konusu satış

[İl/İlçe/Mahalle] adresinde bulunan ve tapunun [.....] ada [.....] parsel numarasında kayıtlı taşınmazda müvekkil [.....]/[.....] pay ile paydaştır. Müvekkilin paydaşlığı [../../20..] tarihinden bu yana devam etmektedir.

Taşınmazda paydaş olan dava dışı [Ad Soyad], [.....]/[.....] oranındaki payını [../../20..] tarihinde satış yoluyla davalıya devretmiştir. Davalı, satıştan önce taşınmazda paydaş değildir; üçüncü kişi konumundadır.

TMK m.732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu itibarla müvekkilin önalım hakkı doğmuştur.

2. Hak düşürücü süre — noter bildirimi yapılmamıştır

TMK m.733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

(Hak düşürücü sürenin üst sınırı, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle "iki yıl"dan "bir yıl"a indirilmiştir. Aynı Kanun'la TMK'ya eklenen Geçici m.1/(1) uyarınca, m.733'te yapılan değişiklikler yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.)

Somut olayda müvekkile noter aracılığıyla hiçbir bildirim yapılmamıştır. Bu itibarla üç aylık süre hiç işlemeye başlamamış olup, işbu dava satış tarihinden itibaren [bir yıllık / iki yıllık] süre içerisinde açılmaktadır.

Bu noktada Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2014/1541 E., 2014/5873 K. sayılı ve 06.05.2014 tarihli kararına dikkat çekmek isteriz. Anılan kararda; TMK m.733/3 gereği pay satışının alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden sonra üç aylık hak düşürücü sürenin işlemeye başlayacağı; satış işleminin noter aracılığıyla bildirimi dışındaki bir yolla paydaşların satışı öğrenmesinin, üç aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı olarak kabul edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Aynı kararda, davacının pay devrinden noter bildirimi dışında bir yolla bilgisi bulunduğu yönündeki savunmanın yasaya uygun düşmeyeceği vurgulanmıştır.

3. Fiili taksim savunmasına ilişkin peşin cevabımız

Davalı tarafından "taşınmazda fiili taksim bulunduğu" savunması ileri sürülmesi muhtemeldir. Anılan 14. HD, 2014/1541 E., 2014/5873 K. sayılı kararda, fiili taksimin koşulları şöyle belirlenmiştir: "Taşınmazda fiili taksimin varlığının kabul edilebilmesi için, taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaşın belirli bir kısımda tasarrufunun bulunması ve paydaşın da kullandığı yeri ve bu yere denk gelen payı üçüncü şahsa satması gerekir."

Aynı kararda ayrıca, kat irtifakı kurulu taşınmazdaki bir adet bağımsız bölüme ilişkin pay bakımından, paydaşlar arasında fiili taksim olduğunun kabulünün hayatın olağan akışıyla bağdaşmayacağı belirtilmiştir.

Somut olayda [taşınmaz paydaşlar arasında hiçbir şekilde taksim edilmemiş, her bir paydaşın belirli bir kısımda münhasır tasarrufu bulunmamaktadır / dava konusu pay kat irtifakı kurulu taşınmazdaki bir bağımsız bölüme ilişkindir]. Bu nedenle fiili taksim savunması dinlenemez.

Yine anılan kararda, davalının eşinin taşınmazda paydaş olmasının önalım hakkının kullanılmasına engel teşkil etmediği de belirtilmiştir.

4. Bedelin belirlenmesi — 7571 sayılı Kanun ile getirilen köklü değişiklik

TMK m.734'ün ikinci fıkrası, 24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Böylece önalım bedeli, değişiklikten önceki uygulamada olduğu gibi tapuda gösterilen satış bedeli değil, hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel olacaktır.

TMK'ya 7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen Geçici m.1/(2) uyarınca, m.734'te yapılan değişiklikler, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır. Bu nedenle derdest önalım davalarında da rayiç bedel esası geçerlidir.

Müvekkil, Sayın Mahkemenizce belirlenecek rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, verilecek kesin süre içerisinde nakden ve tamamen yatırmaya hazır olduğunu şimdiden beyan eder.

(Yukarıda anılan 14. HD kararının bedele ilişkin kısmı, değişiklikten önceki "tapuda gösterilen satış bedeli" esasına dayanmakta olup, bu yönüyle 7571 sayılı Kanun'la getirilen yeni düzenleme karşısında güncelliğini yitirmiştir. Karara, hak düşürücü süre ve fiili taksim ölçütleri bakımından dayanılmaktadır.)

5. Yetki

HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• Yargıtay 14. HD, 06.05.2014, 2014/1541 E., 2014/5873 K. — Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden sonra üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar; noter bildirimi dışındaki bir yolla satışın öğrenilmesi bu sürenin başlangıcı olarak kabul edilemez. Fiili taksimin kabulü için taşınmazın paydaşlarca özel olarak taksim edilip her paydaşın belirli bir kısımda tasarrufunun bulunması ve satıcının kullandığı yere denk gelen payı satması gerekir; kat irtifakı kurulu taşınmazdaki tek bağımsız bölüm payı bakımından fiili taksimin kabulü hayatın olağan akışıyla bağdaşmaz. Davalının eşinin taşınmazda paydaş olması, önalım hakkının kullanılmasına engel değildir.

HUKUKİ SEBEPLER

4721 sayılı TMK m.688 vd., 732, 733, 734, 735, Geçici m.1; 7571 sayılı Kanun m.35, 36, 37; 6100 sayılı HMK m.12, 119 ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER

1. Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı, akit tablosu ve tapu sicil dosyası (celbi talep olunur)
2. Müvekkilin paydaşlığını gösterir tapu kaydı
3. Satışa ilişkin resmî senet örneği
4. Noter kayıtları (bildirim yapılmadığının tespiti bakımından — celbi talep olunur)
5. Keşif ve bilirkişi incelemesi (rayiç bedelin tespiti bakımından)
6. Tanık beyanları ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜ ile, dava konusu [.....] ada [.....] parsel numaralı taşınmazdaki [.....]/[.....] payın davalı adına olan TAPU KAYDININ İPTALİ ile MÜVEKKİL ADINA TESCİLİNE,
2. TMK m.734/2 uyarınca payın rayiç bedelinin Sayın Mahkemenizce gecikmeksizin belirlenmesine; belirlenecek rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin verilecek kesin süre içinde müvekkilce yatırılmasına karar verilmesine,
3. Yargılama sırasında payın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi bakımından tapu kaydına İHTİYATİ TEDBİR konulmasına,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği
2. Tapu kaydı ve akit tablosu
3. Resmî senet örneği