… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN) : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) [Adres / KEP / UETS adresi]

DAVALI (KİRACI) : [Ad Soyad / Unvan] (T.C. Kimlik / MERSİS No: [...........]) [Açık adres — kiralanan taşınmaz adresi]

DAVA KONUSU : [../../20..] tarihinde başlayacak yeni kira döneminden geçerli olmak üzere, aylık kira bedelinin [.......] TL olarak TESPİTİ istemidir.

HARCA ESAS DEĞER : [Yıllık kira farkı: .......] TL

AÇIKLAMALAR

1. Kira ilişkisi

Müvekkil, [il/ilçe/mahalle, ada/parsel, bağımsız bölüm no] adresindeki [konut / çatılı işyeri] niteliğindeki taşınmazın malikidir. Davalı, [../../20..] başlangıç tarihli ve [.....] süreli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazda kiracıdır. Hâlen ödenen aylık kira bedeli [.......] TL'dir.

2. Uygulanacak hukuki rejim

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca:

• Birinci fıkra: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
• İkinci fıkra: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
• Üçüncü fıkra: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
• Dördüncü fıkra: "Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, 'Aşırı ifa güçlüğü' başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."

Somut olayda kira ilişkisi [../../20..] tarihinde başlamış olup, tespiti istenen [../../20..] — [../../20..] dönemi, beş yıldan sonra yenilenen kira dönemi niteliğindedir. Bu nedenle kira bedeli, üçüncü fıkra uyarınca TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir.

3. Davanın süresinde açıldığı ve kararın etkisi

6098 sayılı Kanun'un 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

• [Seçenek A] İşbu dava, yeni dönemin başlangıcı olan [../../20..] tarihinden en geç otuz gün önce açılmıştır.
• [Seçenek B] Müvekkil, [../../20..] tarihli ihtarname ile kira bedelinin artırılacağını davalıya bildirmiş olup ihtarname [../../20..] tarihinde tebliğ edilmiştir.
• [Seçenek C] Kira sözleşmesinin [.....] maddesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunmaktadır.

4. Mevcut kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığı

• Kiralanan [konum, yüzölçümü, nitelik, bulunduğu kat, ısıtma sistemi, otopark, asansör vb. özellikleri] taşımaktadır.
• Aynı bina / çevrede bulunan benzer nitelikteki taşınmazların aylık kira bedelleri [.......] TL — [.......] TL aralığındadır; emsal kira sözleşmeleri dilekçemiz ekinde sunulmuştur.
• [../../20..] tarihinden bu yana kiralananda [.....] iyileştirmeleri yapılmıştır.

Bu nedenle, yeni kira döneminden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin [.......] TL olarak tespitini talep ederiz.

5. Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi

Kiralananın ve taraf emsallerinin mahallinde keşfen incelenmesini; kiralananın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştıran, hangi emsalin niçin uygun emsal sayıldığını somut gerekçelerle açıklayan, denetime elverişli bilirkişi raporu alınmasını talep ederiz.

6. Dava şartı olarak arabuluculuk

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Müvekkil [../../20..] tarihinde arabuluculuk başvurusunda bulunmuş, [../../20..] tarihli son tutanakla taraflar anlaşamamıştır; anlaşamama son tutanağı dilekçemiz ekindedir.

7. Görev ve yetki

6100 sayılı HMK'nın 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. HMK m.12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• Yargıtay 3. HD, 28.05.2019, 2017/8082 E., 2019/5082 K. — Hak ve nesafet dönemine ilişkin kira tespitinde izlenecek yöntem bakımından; 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik uygulama uyarınca hâkimin, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneklerini dosyaya alması, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsallerinin tek tek görülüp incelenmesi, elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile emsallerin konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri bakımından ayrı ayrı karşılaştırılması, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığının somut gerekçelerle açıklanması, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parasının belirlenmesi ve hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmesi gerektiği. Aynı kararda; şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun sayılacağı, üç yıldan sonra yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebileceği belirtilmiştir.

(Not: Anılan karar metninde yer verilen TBK m.344 alıntısı, maddenin o tarihte yürürlükte olan hâline aittir. Maddenin yukarıda aynen aktarılan güncel metninde artış ölçütü tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.)

HUKUKİ SEBEPLER

6098 sayılı TBK m.299 vd., 344, 345; 6100 sayılı HMK m.4/1-a, 12; 6325 sayılı HUAK m.18/B ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER

1. [../../20..] başlangıç tarihli kira sözleşmesi
2. Tapu kaydı
3. [Varsa] [../../20..] tarihli ihtarname ve tebliğ belgesi
4. Emsal kira sözleşmeleri (aslı veya onaylı örnekleri)
5. Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları
6. Keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜ ile [../../20..] tarihinde başlayan kira döneminden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin [.......] TL olarak TESPİTİNE,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği
2. Kira sözleşmesi örneği
3. Tapu kaydı
4. [Varsa] İhtarname ve tebliğ belgesi
5. Emsal kira sözleşmeleri
6. Arabuluculuk anlaşamama son tutanağı