… SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI (KİRACI) : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) [Adres / KEP / UETS adresi]

DAVALI (KİRAYA VEREN) : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

KONU : Kiralanandaki ayıp nedeniyle kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılması ve fazla ödenen kira bedellerinin iadesi istemidir.

DAVA DEĞERİ : [.......] TL

AÇIKLAMALAR

1. Kira ilişkisi

Müvekkil, davalıya ait [açık adres] adresindeki taşınmazı [../../20..] başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile [konut / işyeri] olarak kiralamıştır. Aylık kira bedeli [.......] TL'dir.

2. Kiraya verenin borcu

6098 sayılı TBK'nın 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

3. Kiralananın ayıplı hâle gelmesi

Kiralananda [../../20..] tarihinden itibaren [ayıbın açık tarifi: çatı akıntısı / nem ve rutubet / kalorifer tesisatının çalışmaması / .....] ortaya çıkmıştır. Müvekkil bu durumu [../../20..] tarihli [ihtarname / yazılı bildirim / mesaj] ile davalıya bildirmiş ve ayıbın uygun bir süre içinde giderilmesini istemiştir. Davalı ayıbı gidermemiştir. [Varsa: Ayıp, [.....] Sulh Hukuk Mahkemesi'nin [.....] D. İş sayılı delil tespiti dosyasında alınan bilirkişi raporu ile saptanmıştır.]

4. Kiracının hakları

TBK'nın 305. maddesi uyarınca kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

TBK'nın 306. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

5. Kira bedelinden indirim

TBK'nın 307. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Ayıp, davalı tarafından [../../20..] tarihinde öğrenilmiştir. Bu tarihten itibaren müvekkil, kiralananı [kullanımın ne ölçüde etkilendiğinin açıklaması] kullanamamaktadır. Ayıbın kiralananın kullanımını etkileme oranının ve buna göre yapılacak indirim tutarının bilirkişi incelemesi ile belirlenmesini talep ederiz.

6. Zararın giderimi

TBK'nın 308. maddesi uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Müvekkilin ayıp nedeniyle uğradığı [eşyaların zarar görmesi / .....] zararına ilişkin haklarımız saklıdır.

7. Görev, yetki ve dava şartı

6100 sayılı HMK'nın 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görür. HMK'nın 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Aynı Kanun'un 10. maddesinin birinci fıkrası uyarınca sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Müvekkil [../../20..] tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurmuş; [../../20..] tarihli son tutanakla taraflar anlaşamamıştır. Son tutanak ekte sunulmuştur.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• Yargıtay 3. HD, 26.02.2025, 2024/1721 E., 2025/1148 K. — Kiraya verenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi hâlinde sorumluluk TBK m.305 ve 306'da düzenlenmiştir; kiralananın teslim edildikten sonra ayıplı hâle gelmesi hâlinde kiracının, ayıbın giderilmesini isteme, ayıp giderilmezse sözleşmeyi feshetme veya kira bedelinden indirim isteme hakları ile TBK m.308 uyarınca kiraya verenin kusursuzluğu kanıtlanamadığından kiralananın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteme hakları bulunmaktadır. Somut olayda kiralananı tahliye etmeyen kiracının kullanımında bulundurduğu süreye ilişkin kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek kiracı lehine kâr kaybı tazminatına hükmeden, kira bedelinin iadesi ve indirim taleplerini reddeden karar onanmıştır (oy birliği).

HUKUKİ SEBEPLER

6098 sayılı TBK m.301, 305, 306, 307, 308; 6100 sayılı HMK m.4, 6, 10, 119; 6325 sayılı HUAK m.18/B ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER

1. Kira sözleşmesi
2. Ayıbın bildirildiğine ilişkin ihtarname / yazışmalar ve tebliğ belgesi
3. Kira ödeme dekontları
4. [Varsa] Delil tespiti dosyası ve bilirkişi raporu
5. Fotoğraf ve video kayıtları
6. Arabuluculuk son tutanağı
7. Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜ ile kiralanandaki ayıp nedeniyle, ayıbın davalı tarafından öğrenildiği [../../20..] tarihinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasına,
2. Bu dönem için fazla ödenen kira bedellerine karşılık, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik [.......] TL'nin [dava / ödeme] tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkile ödenmesine,
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği
2. Kira sözleşmesi
3. İhtarname / yazışmalar
4. Ödeme dekontları
5. Arabuluculuk son tutanağı