… SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DAVACI : [Ad Soyad / Apartman Yöneticisi sıfatıyla Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) [Adres / KEP / UETS adresi]

DAVALI : [Ad Soyad] (T.C. Kimlik No: [...........]) [Adres — anagayrimenkuldeki bağımsız bölüm]

KONU : Davalının, anagayrimenkulün ortak alanlarına yaptığı müdahalenin önlenmesi ve ortak alanın eski hâle getirilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ : [.......] TL

AÇIKLAMALAR

1. Taraflar ve anagayrimenkul

[İl/İlçe/Mahalle] adresinde bulunan ve tapunun [.....] ada [.....] parsel numarasında kayıtlı, [.....] bağımsız bölümden oluşan anagayrimenkulde müvekkil [.....] numaralı bağımsız bölümün malikidir. Davalı da aynı anagayrimenkulde [.....] numaralı bağımsız bölümün malikidir. Tapu kayıtları ve yönetim planı ekte sunulmuştur.

2. Davalının ortak alana müdahalesi

Davalı, kat maliklerinin rızasını almaksızın ve yönetim planına aykırı biçimde, [../../20..] tarihinde:

• [Seçenek A] Binanın dış cephesine (ortak yer) klima dış ünitesi monte etmiştir.
• [Seçenek B] Ortak alan niteliğindeki [bahçe / kapıcı dairesi / çatı arası / merdiven sahanlığı / otopark] alanını kendi bağımsız bölümüne katmıştır.
• [Seçenek C] Ortak alana kapı/duvar/bölme yaparak diğer kat maliklerinin kullanımını engellemiştir.
• [Seçenek D] Dış cepheyi farklı renkte boyatmıştır.

Söz konusu yerler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca ortak yer niteliğindedir.

3. Hukuki dayanak

634 sayılı Kanun'un 18. maddesi uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Aynı Kanun'un 19. maddesinin ikinci fıkrası ise emredicidir: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz."

Somut olayda davalı, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını almamıştır. [Davalının dayandığı [../../20..] tarihli "kat malikleri karar tutanağı" yalnızca [.....] bağımsız bölüm maliki tarafından imzalanmış olup, toplam [.....] kat maliki karşısında 4/5 çoğunluk sağlanamamıştır.]

Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/1466 E., 2015/42 K. sayılı ve 14.01.2015 tarihli kararında somutlaştırılmıştır. Anılan kararda; tek parselde kurulu 9 bloklu ve 50 malikli bir taşınmazda, yalnızca bir blokta ikamet eden 5 bağımsız bölüm malikince imzalanan karar tutanağı bakımından 634 sayılı Kanun'un 19/2. maddesinde aranan 4/5 çoğunluğun sağlanamadığı tespit edilmiş ve ortak yere klima dış ünitesi monte edilmesinin KMK m.19/2'ye aykırı olduğu gözetilerek söz konusu ünitenin kaldırılmasına yönelik istemin kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Aynı kararda, uygulamadaki bir istisnaya da yer verilmiştir: özellikle bodrum ve zemin katlarda bulunan bağımsız bölümlerin balkonlarındaki kapılarla pencerelerin dış yüzeyine, yatay bağlantısı ve bombesi olmayan düz ve dikey demir parmaklık takılmasına güvenlik açısından zorunluluk bulunduğundan, diğer bir daire için tehlike oluşturmamak koşuluyla izin verilmekte olup, bu hâlde KMK m.19/2'de düzenlenen çoğunlukla ayrıca bir karar alınmasına gerek bulunmamaktadır. Somut olayımızdaki müdahale bu istisna kapsamında değildir.

4. Müvekkilin uğradığı zarar ve rahatsızlık

Davalının müdahalesi nedeniyle müvekkil; [klima dış ünitesinden akan su ve gürültü nedeniyle balkonunu kullanamamakta / ortak alanın kullanımından yoksun kalmakta / binanın mimari görünümü bozulmaktadır]. 634 sayılı Kanun'un 19. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

5. İhtar

Müvekkil, [../../20..] tarihinde [apartman yönetimi aracılığıyla / noter ihtarnamesi ile] davalıdan müdahalenin sonlandırılmasını talep etmiş; ancak sonuç alınamamıştır. İhtarname ve tebliğ belgesi ekte sunulmuştur.

6. Görev ve yetki

634 sayılı Kanun'un 33. maddesi ve 6100 sayılı HMK'nın 4. maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi ("bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davalar") uyarınca kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda anagayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

7. Dava şartı olarak arabuluculuk

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi uyarınca 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Müvekkil [../../20..] tarihinde arabuluculuk başvurusunda bulunmuş, [../../20..] tarihli son tutanakla taraflar anlaşamamıştır; anlaşamama son tutanağı dilekçemiz ekindedir.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• Yargıtay HGK, 14.01.2015, 2013/1466 E., 2015/42 K. — Ortak yere klima dış ünitesi monte edilmesi, 634 sayılı Kanun'un 19/2. maddesinde aranan kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası bulunmadıkça hukuka aykırıdır ve ünitenin kaldırılmasına karar verilmelidir. Karar tutanağının, anagayrimenkuldeki toplam kat maliki sayısı karşısında 4/5 çoğunluğu sağlamayan sayıda malikçe imzalanmış olması yeterli değildir. Buna karşılık, bodrum ve zemin kat bağımsız bölümlerinin balkon kapı ve pencerelerinin dış yüzeyine, diğer daireler için tehlike oluşturmamak koşuluyla, yatay bağlantısı ve bombesi olmayan düz ve dikey demir parmaklık takılması için m.19/2'deki çoğunlukla ayrıca karar alınması gerekmez.

HUKUKİ SEBEPLER

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, 16, 18, 19, 33; 4721 sayılı TMK m.683, 688 vd.; 6100 sayılı HMK m.4, 12, 119 ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER

1. Anagayrimenkule ait tapu kaydı ve kat mülkiyeti/kat irtifakı listesi (celbi talep olunur)
2. Yönetim planı
3. Kat malikleri kurulu karar defteri (celbi talep olunur)
4. Onaylı mimari proje (belediye arşivinden celbi talep olunur)
5. [../../20..] tarihli ihtarname ve tebliğ belgesi
6. Müdahaleye ilişkin fotoğraflar
7. Keşif ve bilirkişi incelemesi
8. Tanık beyanları ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜ ile davalının anagayrimenkulün ortak alanına yaptığı MÜDAHALENİN ÖNLENMESİNE,
2. Ortak alana monte edilen [klima dış ünitesinin / yapılan tesis ve eklentilerin] SÖKÜLEREK KALDIRILMASINA ve ortak alanın ESKİ HÂLE GETİRİLMESİNE,
3. Kararın yerine getirilmemesi hâlinde masrafı davalıdan alınmak üzere müvekkil tarafından yaptırılmasına izin verilmesine,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davacı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği
2. Tapu kaydı ve yönetim planı
3. İhtarname ve tebliğ belgesi
4. Fotoğraflar