… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ'NE

DOSYA NO : [20../.....] Esas

DAVACI : [Kamulaştırmayı yapan idare]

DAVALI : [Ad Soyad / Unvan] (T.C. Kimlik / Vergi Kimlik No: [...........]) [Açık adres]

VEKİLİ : Av. [Ad Soyad] ([Baro] Barosu, Sicil No: [.....]) [Adres / KEP / UETS adresi]

KONU : 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesi uyarınca açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davasında, müvekkile [../../20..] tarihinde tebliğ edilen meşruhatlı davetiye üzerine taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerimizin sunulmasıdır.

AÇIKLAMALAR

1. Davanın konusu ve süre

Davacı idare, müvekkile ait [.....] il, [.....] ilçe, [.....] mahalle / köy, [.....] ada [.....] parsel sayılı [.....] m² yüzölçümlü taşınmazın [tamamının / [.....] m²'lik kısmının] kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tescilini talep etmektedir. İdare, kıymet takdir komisyonunca belirlenen [.......] TL bedel üzerinden tescil istemektedir.

2942 sayılı Kanun'un 10. maddesinin üçüncü fıkrasının (h) bendi uyarınca malike gönderilen davetiyede, konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir. Davetiye [../../20..] tarihinde tebliğ edilmiş olup işbu dilekçe süresi içinde sunulmaktadır.

2. İdarece belirlenen bedel taşınmazın gerçek değerini yansıtmamaktadır

İdarece önerilen [.......] TL bedel; taşınmazın [konumu / imar durumu / yola cephesi / ulaşım olanakları / altyapı durumu / üzerindeki muhdesat] dikkate alınmadan belirlenmiş olup bölgedeki emsal satış değerlerinin çok altındadır. Müvekkil idarenin önerdiği bedeli kabul etmemektedir.

3. Kıymet takdirinin kanuni esasları

2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinin birinci fıkrası uyarınca bilirkişi kurulu, taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmazın;

• a) Cins ve nevini,
• b) Yüzölçümünü.
• c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
• d) Varsa vergi beyanını,
• e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
• f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
• g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
• h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

4. Taşınmazın niteliği ve değer unsurları

[Seçenek A — Arsa] Taşınmaz, [../../20..] onaylı imar planında [konut / ticaret / .....] alanında kalmakta olup [TAKS / KAKS / kat adedi] yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerlemede, kamulaştırma tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınmalıdır. Bölgede yapılan emsal satışlar şunlardır:

• [../../20..] tarihli, [.....] ada [.....] parsel, [.....] m², [.......] TL (m² birim fiyatı [.......] TL)
• [../../20..] tarihli, [.....] ada [.....] parsel, [.....] m², [.......] TL (m² birim fiyatı [.......] TL)

[Seçenek B — Arazi] Taşınmaz [sulu / kuru] tarım arazisi niteliğinde olup üzerinde [.....] ürünü yetiştirilmektedir. Değerlemede taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir esas alınmalı; [il merkezine / yerleşim yerine / karayoluna] yakınlığı objektif değer artırıcı unsur olarak değerlendirilmelidir.

[Muhdesat varsa] Taşınmaz üzerinde [.....] m² [yapı / [.....] adet [.....] ağacı / kuyu / sulama tesisi] bulunmaktadır. Yapılar resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı dikkate alınarak, ağaçlar ise yaşı ve verim durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.

5. [Kısmen kamulaştırma varsa] Kalan kısımdaki değer kaybı

2942 sayılı Kanun'un 12. maddesinin (b) bendi uyarınca kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

Kamulaştırma sonrası taşınmazın kalan [.....] m²'lik kısmı [yola cephesini yitirmiş / geometrik şekli bozulmuş / yapılaşma koşulları azalmış] olup kalan kısımda meydana gelen değer kaybının da bedele eklenmesi gerekmektedir.

6. Bilirkişi kurulu

2942 sayılı Kanun'un 15. maddesi uyarınca kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur. Bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilen gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi zorunludur. Aynı madde uyarınca bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur.

Bilirkişi kurulunun, taşınmazın niteliğine uygun uzmanlık alanlarından [harita / inşaat / ziraat mühendisi / orman mühendisi] ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşturulmasını talep ederiz.

7. [Varsa] İdari yargıda açılan dava

Müvekkil tarafından kamulaştırma işlemine karşı [.....] İdare Mahkemesinin [20../.....] E. sayılı dosyasında iptal davası açılmış olup dava açıldığına ilişkin belge ekte sunulmuştur.

EMSAL YÜKSEK MAHKEME KARARLARI

• Yargıtay 5. HD, 01.04.2026, 2025/12170 E., 2026/5488 K. — Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında; "Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde" isabetsizlik bulunmadığı belirtilerek, emsal karşılaştırmasıyla belirlenen bedele ilişkin karar onanmıştır (oy birliği).

HUKUKİ SEBEPLER

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10, 11, 12, 14, 15 ve ilgili sair mevzuat.

DELİLLER

1. Tapu kaydı ve kadastro paftası
2. İmar durum belgesi ve imar planı (celbi talep olunur)
3. Bölgedeki emsal satışlara ilişkin tapu kayıtları (celbi talep olunur)
4. Taşınmazın vergi beyanı ve belediye rayiç değeri (celbi talep olunur)
5. Taşınmaza ilişkin fotoğraflar, ürün ve gelir belgeleri
6. Mahallinde keşif ve 2942 sayılı Kanun'un 15. maddesine uygun bilirkişi kurulu incelemesi
7. Tanık beyanları ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. İdarece belirlenen [.......] TL bedelin kabul edilmediğinin tespitine,
2. Mahallinde keşif yapılarak 2942 sayılı Kanun'un 11, 12 ve 15. maddelerine uygun oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın [ve kalan kısımdaki değer kaybının] gerçek değerinin tespitine,
3. Tespit edilecek adil ve hakkaniyete uygun kamulaştırma bedelinin müvekkil adına bankaya yatırılmasına ve müvekkile ödenmesine,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı idare üzerinde bırakılmasına

karar verilmesini saygılarımızla vekâleten talep ederiz. [../../20..]

Davalı Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

EKLER:

1. Vekâletname örneği
2. Tapu kaydı ve imar durum belgesi
3. Emsal satış bilgileri
4. [İdari yargıda açılan davaya ilişkin belge]