Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescili Davaları

1. Giriş ve Hukuki Nitelik

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin veya her ikisinin belirli bir taşınmazın satış sözleşmesini ileride akdetmeyi taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29. maddesinden alan bu sözleşme türünde, kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Vaat borçlusunun devre yanaşmaması hâlinde alacaklı, mülkiyetin hükmen devrini yargı yoluyla talep edebilmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03.01.2020 tarihli, E. 2019/4774 ve K. 2020/4 sayılı kararında, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliği "Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür." şeklinde açıklanmıştır. Aynı Dairenin 16.09.2020 tarihli, E. 2016/15480 ve K. 2020/5051 sayılı ilamında da benzer şekilde "kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür" ifadesiyle bu nitelik pekiştirilmiştir.

Kararda atıf yapılan "Borçlar Kanununun 213. maddesi" ifadesi, 01.07.2012 tarihinde yürürlükten kalkan 818 sayılı (eski) Borçlar Kanununa ilişkindir; bu maddenin günümüzde yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki karşılığı 237. maddedir.

2. Geçerlilik ve Resmi Şekil Şartları

Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere taraflar kendi aralarında yaptıkları sözleşmeler ile taşınmaz satışı konusunda anlaştıklarını veya emlak danışmanlarının da imzası olan, taraflarca imzalanan satış sözleşmesi ve emlak komisyonu anlaşmaları ile taşınmazın kendilerine devrolunması gerektiği ancak satıcı tarafından devrin yapılmadığı iddiaları gündeme gelebilmektedir. Bu şekilde taraflar aarasında imzalanan sözleşmelerin hukuken taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ağırlığında olması mümkün değildir. Ayrıca emlak danışmanının imzasının olması da sözleşmeye resmiyet kazandırmamaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği, kanunda açıkça ve emredici şekilde resmi şekil şartına bağlanmıştır. Noterler tarafından re'sen düzenleme şeklinde tanzim edilmeyen harici veya adi yazılı sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Söz konusu şekil eksikliği kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen gözetilir.

Konuya ilişkin mevzuat hükümleri şöyledir:

TBK m. 29: "Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır."

TBK m. 237: "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır."

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir."

1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 89: "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir."

Noterlik Kanunu m. 60/3: "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.09.2024 tarihli, E. 2024/1803 ve K. 2024/3754 sayılı kararında, davanın "taşınmaz satış vaadinden kaynaklı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir" niteliğinde olduğu ve uyuşmazlığın çözümünde Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümlerinin gözetildiği belirtilmiştir.

3. Cebri Tescil ve İfanın Hükmen Yerine Getirilmesi

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinde edimini ifa eden alacaklı, malikin tapuda tescile yanaşmaması durumunda hâkimden tescil talebinde bulunma hakkına sahiptir. Mahkemece verilen iptal ve tescil ilamı inşai (yenilik doğurucu) nitelikte olup mülkiyet, hükmün kesinleştiği an, mahkeme kararına dayalı olarak tescilden önce kazanılır.

Yargıtay'ın 'tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin mutlak surette ödenmiş olması gerektiğine' dair pek çok istikrarlı kararı mevcuttur.

TMK m. 716: "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur."

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03.01.2020 tarihli, E. 2019/4774 ve K. 2020/4 sayılı kararında, alacaklının "Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir." tespiti yapılmıştır. Aynı Dairenin 16.09.2020 tarihli, E. 2016/15480 ve K. 2020/5051 sayılı kararında da "Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir" denilmektedir.

4. Elbirliği Mülkiyeti ve İfa Kabiliyeti

Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda satış vaadinde bulunulması durumunda ifa kabiliyeti ve dava ehliyeti özel kurallara bağlıdır. Bu bağlamda ayırt edilmesi gereken iki temel ihtimal şöyledir:

1- Mirasçıların kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir ve iştirak bozulmadığı için ifa imkânı bulunmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 27.11.2023 tarihli, E. 2022/5473 ve K. 2023/5737 sayılı kararında, Bölge Adliye Mahkemesinin "tarafların kardeş oldukları, aralarında yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olduğu, satış vaadine konu hisse el birliği mülkiyetine tabi ise de, tarafların el birliği maliki olmaları nedeniyle iştirakin bozulmadığı, bu nedenle ifa imkanının olduğu" gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun reddine ilişkin kararı onanmıştır.

2- Ortaklardan birinin mirasçı olmayan üçüncü kişiye satış vaadinde bulunması borçlandırıcı işlem olarak geçerlidir; ancak elbirliği ortaklığı çözülmeden aynen tescil kararı verilemez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03.01.2020 tarihli, E. 2019/4774 ve K. 2020/4 sayılı ilamında, "sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez." denilmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 21.04.2025 tarihli, E. 2024/3590 ve K. 2025/2161 sayılı ilamında, davacının murisin mirasçılarından olmadığı ve davacı ile mirasçılardan yalnızca biri arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesinin bu nedenle ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi usul ve kanuna uygun bulunmuştur.

5. Tapu Kütüğüne Şerh ve Üçüncü Kişilere Etkisi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hak, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu husus TMK m. 1009 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 ile düzenlenmiştir.

TMK m. 1009: "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."

Tapu Kanunu m. 26: "Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur."

Şerh verilmesiyle birlikte şahsi hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak iktisap eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelmekte; bu etki doktrinde "munzam etki" veya "kuvvetlendirilmiş şahsi hak" olarak adlandırılmaktadır. Buna karşılık, tapu sicilindeki tescile güven ilkesi kötüniyetli üçüncü kişileri korumamaktadır.

TMK m. 1023: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 16.09.2020 tarihli, E. 2016/15480 ve K. 2020/5051 sayılı kararında bu istisna şu şekilde ifade edilmiştir: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" ilkesi geçerli olmakla birlikte, "bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" ve satış vaadinden sonraki temliklerde "üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir".

6. Zamanaşımı Rejimi ve Zilyetlik

Satış vaadi sözleşmelerinden doğan şahsi talep hakkı özel bir zamanaşımı öngörülmemiş olup, genel zamanaşımı kuralına tabidir.

TBK m. 146: "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir."

Zamanaşımı süresi on yıl olup alacağın muaccel olduğu tarihten başlar. Taşınmazın zilyetliği fiilen vaat alacaklısına devredilmişse borçlunun zamanaşımı def'i dinlenmez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.12.2024 tarihli, E. 2024/3456 ve K. 2024/5640 sayılı ilamında, yerel mahkemece "sözleşmenin şekil şartlarına uygun olduğu, zilyetlik devredildiğinden zamanaşımı itirazının dinlenemeyeceği ve bedelin de ödendiği" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi onanmıştır.

7. Doğru Sicil İlkesi, İmar, Kamulaştırma

Mahkemece kurulacak tescil hükmünün infaza elverişli ve tapu sicilinin güncel durumuna uygun olması gerekmektedir. Bu başlık altında Yargıtay uygulamasında öne çıkan hususlar şunlardır:

1- Doğru sicil ve yenileme çalışmaları: Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.09.2024 tarihli, E. 2024/1803 ve K. 2024/3754 sayılı kararında, "Kamu düzeninden olan doğru sicil oluşturma ilkesi gereğince hâkimin infazı kabil karar verme yükümlülüğü bulunmaktadır" tespiti yapılmış; taşınmazlara ait tapu kayıtlarının 3402 sayılı Kadastro Kanunu ek birinci maddesi uyarınca yenileme çalışmaları nedeniyle pasif hâle geldiği hâllerde, güncel tapu kayıtlarına göre hüküm tesis edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

2- İmar uygulaması ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 21.03.2024 tarihli, E. 2024/854 ve K. 2024/1690 sayılı kararında aktarılan Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 26.05.2021 tarihli, 2018/2858 Esas ve 2021/3503 Karar sayılı bozma ilamında, imar uygulaması sırasında uygulanan düzenleme ortaklık payı tespit edilerek bu oranın davacılara satışı vaad edilen miktara uygulanmak suretiyle belirlenecek miktarın davalılara ait paylardan iptali ile tesciline karar verilmesi gerektiği belirtilmiş; bozmaya uyularak verilen kabul kararı Yargıtay 7. Hukuk Dairesince harç yönünden düzeltilerek onanmıştır.

3- Kamulaştırma sebebiyle terkin: Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 24.04.2025 tarihli, E. 2025/1679 ve K. 2025/2225 sayılı kararında, karar tarihinden sonra dava konusu taşınmazdaki hissenin kamulaştırma işlemi neticesinde terkin edilmesi hâlinde, hissenin özel mülkiyete konu olmaktan çıktığının gözetilerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hükmün bozulduğu görülmektedir.

8. Görev ve Yetki

Görevli mahkeme: Dava konusunun değerine bakılmaksızın, malvarlığı haklarına ilişkin genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme: HMK m. 12/1 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir: "Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir."

Taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescili davası, ayni hakka ilişkin ve adli yargının görev alanına giren bir özel hukuk uyuşmazlığıdır; bu nedenle dava, idari yargı mercileri önünde değil, yukarıda belirtilen görevli ve yetkili adli yargı mahkemesi önünde görülür. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 13.07.2020 tarihli, E. 2020/4153 ve K. 2020/6863 sayılı kararında da, taşınmazın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil talebine ilişkin bir kararın, Yargıtay dairelerinin iş bölümü kararı uyarınca Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin görev alanına girdiği tespit edilmiştir.

9. Doktrindeki Yaklaşımlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davasının usulü konusunda doktrinde iki temel görüş bulunmaktadır.

Klasik görüşe göre, ön sözleşme yalnızca asıl satış sözleşmesinin akdedilmesi yükümlülüğünü doğurur. Bu yaklaşımda alacaklının açacağı ilk dava, borçlunun satış sözleşmesi yapma yönündeki irade beyanı yerine geçecek bir mahkeme kararı almaktır; bu kararla tapu idaresine gidilerek satış sözleşmesi düzenlettirilmeli, borçlu yine tescile yanaşmazsa alacaklı bu kez TMK m. 716 kapsamında ikinci bir dava açmalıdır.

Buna karşılık tarafımızca da savunulan görüşe göre, doktrindeki hâkim yazarlar (Kocayusufpaşaoğlu, Tandoğan, Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir) ve Yargıtay -özellikle 14. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararları- usul ekonomisi ilkesini esas alarak iki aşamalı süreci benimsememiştir. Bu görüşe göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi esaslı unsurları içermesi koşuluyla TMK m. 716/1 doğrudan işletilebilir; hâkimin verdiği hüküm hem vaat borçlusunun satış iradesi yerine kaim olur hem de tasarruf işlemi niteliğindeki tescil beyanının yerini tutar ve tek bir davayla tapu iptal ve tescil kararı verilir.

Taşınmazın dava açıldığı veya hüküm kurulduğu tarihte dava dışı üçüncü bir kişiye devredilmiş olması, kamulaştırılması veya elbirliği mülkiyeti nedeniyle aynen ifanın hukuken imkânsız hâle gelmesi durumunda, doktrin ve yargı içtihatları alacaklının sözleşmeden dönmeksizin müspet zararını talep edebileceğini kabul etmektedir; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında bu hâlde, ifanın imkânsızlaştığı tarihteki taşınmazın rayiç değeri üzerinden müspet zarara hükmedilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Ayrıca iki hususta doktrin içi görüş ayrılığı dikkat çekmektedir:

1- Kıdem (öncelik) ilkesi: Bir taşınmazın birden fazla kişiye ayrı ayrı satışının vaat edilmesi hâlinde, Yargıtay uygulaması, taşınmaz henüz kimseye devredilmemişse tarih itibarıyla öncelik ilkesi gereğince ilk tarihli satış vaadi alacaklısının tescil talebine üstünlük tanımaktadır. Doktrindeki bazı yazarlar (örneğin Yücer), satış vaadinin yalnızca bir ön sözleşme niteliğinde olduğunu ve ayni hak doğurmadığını, dolayısıyla şerh edilmemiş ön sözleşmeler arasında ayni haklara özgü kıdem ilkesinin mutlak şekilde uygulanmasının şahsi hakların nisbiliği ilkesiyle çeliştiğini savunmaktadır.

2- Şerhin beş yıllık süresi: Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse satış vaadi şerhi re'sen terkin olunur. Beş yıllık sürenin dolması veya şerhin terkin edilmesi, taraflar arasındaki borçlandırıcı işlemin geçerliliğini ve TBK m. 146'daki on yıllık zamanaşımı süresini ortadan kaldırmamakla birlikte, terkinden sonra taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı şahsi hak ileri sürülemez; zira üçüncü kişinin TMK m. 1023 uyarınca sicile güveni ve iyiniyeti korunur.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, geçerli bir ön sözleşmeden doğan kişisel hakkın, borçlunun taşınmaz mülkiyetini devir borcunu rızaen yerine getirmemesi üzerine mahkeme aracılığıyla aynen ifasını (hükmen tescilini) sağlayan yargısal yoldur. İncelenen mevzuat hükümleri ve Yargıtay içtihatları uyarınca bu dava türünün temel esasları şu şekilde özetlenebilir:

1- Sözleşmenin geçerliliği, noter huzurunda re'sen düzenleme şeklinde yapılmış olmasına sıkı sıkıya bağlıdır; haricen düzenlenen adi yazılı sözleşmeler kesin hükümsüzdür (butlan).

2- Sözleşme kural olarak vaat alacaklısına yalnızca şahsi (nisbi) bir talep hakkı verir; ayni hak sağlamaz. Tapu siciline şerh verilmesi hâlinde (TMK m. 1009, Tapu Kanunu m. 26), şahsi hak munzam bir etki kazanarak taşınmaz üzerinde sonradan ayni veya şahsi hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

3- TMK m. 716/1 uyarınca mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.