Ortaklığın (Paydaşlığın) Giderilmesi Davaları

Giriş

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 12.10.2021 tarihli, 2021/348 E. ve 2021/1792 K. sayılı kararında bu davalar; "paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır" şeklinde tanımlanmıştır.

Bu davalar "çift taraflı dava" niteliğindedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 07.05.2024 tarihli, 2024/1507 E. ve 2024/2413 K. sayılı kararında belirtildiği üzere; "Çift taraflı davalarda yine bir davacı ve davalı vardır; ancak bu roller sadece şeklî bir anlam taşır. Çünkü bu davalarda her iki taraf, davacı ve davalıya ait özelliklere aynı anda sahip olur." Aynı kararda, "Genellikle ortaklığın giderilmesi davalarında görülen bu durumda, her iki tarafta yer alan paydaşlar, paylaştırma hükmüyle kendi haklarını elde etmiş olur. Zira verilen hüküm her iki taraf için de aynı sonucu doğurur" tespitine yer verilmiştir.

I. Hukuki Niteliği: Çift Taraflı Dava ve İnşai Hak

Davanın çift taraflı (actio duplex) niteliği, klasik davacı-davalı kutuplaşmasının bu dava türünde geçerli olmadığı anlamına gelir. Davacının satış talebinde bulunmuş olması, davalı paydaşın aynen taksim talep etmesine engel teşkil etmez; davalının bu talebi ayrı bir karşı dava açılmasına gerek olmaksızın mahkemece resen inceleme konusu yapılır.

Paylaşmayı isteme hakkı, paydaşlığın devamından çıkmayı sağlayan bağımsız bir inşai (yenilik doğurucu) haktır. Bu hak, dava açılmasıyla tükenmez; mahkemece kurulan hükmün şeklen kesinleşmesiyle birlikte ayni sonuçlarını doğurarak hukuki durumu değiştirir.

II. Paylı Mülkiyet – Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu, birlikte mülkiyetin iki türünden biri olabilir:

1. Paylı mülkiyette (TMK m. 688 vd.) birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur, pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir; TMK m. 698 uyarınca da paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

2. Elbirliği mülkiyetinde (TMK m. 701 vd., miras ortaklığı bakımından TMK m. 640) TMK m. 701/2 uyarınca ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu sebeple paylaşma istemi, TMK m. 642 ve ilgili kanuni tasfiye hükümleri dairesinde ileri sürülür.

1086 sayılı mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu döneminde "izale-i şüyû" olarak anılan bu kurum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m. 4/1-b) ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu sistematiğinde "ortaklığın giderilmesi" veya "paydaşlığın giderilmesi" olarak terimleştirilmiştir.

III. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-b uyarınca, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev, kamu düzenine ilişkin bir dava şartıdır (HMK m. 114/1-c).

Taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m. 12/1 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaz birden fazla ise veya aynı tereke kapsamında farklı yargı çevrelerinde yer alıyorsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için dava açılabilir (HMK m. 12/3).

IV. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelmiştir:

"Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: ... b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar."

Arabulucuya başvurulmuş olması HUAK m. 18/B/1 uyarınca dava şartı olup HMK m. 114/2 uyarınca diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanması halinde, taşınmaz devrini veya sınırlı ayni hak tesisini içeren anlaşma belgeleri doğrudan tapuda tescile esas alınamaz; Sulh Hukuk Mahkemesinden HUAK m. 18/B/3 uyarınca icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme bu incelemede anlaşmanın cebri icraya elverişliliğini ve kamu düzenine uygunluğunu denetler; şerh alındıktan sonra HUAK m. 18/B/5 uyarınca resmi senet düzenlenmeksizin tapuda tescil sağlanır.

V. Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenindendir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 02.02.2021 tarihli, 2017/1206 E. ve 2021/508 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere; "Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur" ve "Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup re’sen yargılamanın her aşamasında göz önünde bulundurulması gerekir."

Taraf teşkiline ilişkin diğer ilkeler şöyledir:

1. Paydaşların tespiti bakımından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 12.10.2021 tarihli, 2021/348 E. ve 2021/1792 K. sayılı kararında, "ortaklığın giderilmesi davalarında davacı dava konusu taşınmazların paydaşlarını her zaman bilmek ve tanımak zorunda olmadığından dava dilekçesinde bilebildiği bilgiler ve tapu kayıtlarını esas alarak tarafları göstermek dışında bir yükümlülüğe zorlanamaz" denilmiştir.

2. Mirasçıların davaya dahil edilmesi bakımından Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 22.06.2023 tarihli, 2022/2334 E. ve 2023/3551 K. sayılı kararında, "Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir" tespitine yer verilmiştir.

3. Vesayet altındaki paydaşlar bakımından temsil yetkisinin denetlenmesi zorunludur.

Paydaşlardan birinin vefatı halinde, mirasçılık belgesi temin edilerek tüm mirasçılar davaya dahil edilmeden yargılama yürütülemez ve hüküm kurulamaz. Tapuda hak sahibi görünen kişilerin adresi meçhul ise, Tebligat Kanunu hükümlerine göre ilanen tebligat yolu tüketilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.

VI. Paylaşmayı İsteme Hakkının Sınırları

TMK m. 698 uyarınca, hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Aynı madde, bu hakka ilişkin olarak aşağıdaki hükümleri içermektedir.

Birinci sınırlama, paydaşların kendi aralarında en çok on yıllık süreyle paylı mülkiyeti devam ettirme (idame-i şüyû) sözleşmesi yapabilmeleridir (TMK m. 698/2). Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir; şerh edilmiş sözleşme yeni maliklere karşı da ileri sürülebilir.

İkinci sınırlama, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır. Amaç varlığını sürdürdüğü müddetçe ortaklığın giderilmesi istenemez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 23.09.2019 tarihli, 2016/6568 E. ve 2019/5613 K. sayılı kararında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu aşamada taşınmazın amaca özgülendiği ve ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Üçüncü sınırlama, TMK m. 698/3 uyarınca uygun olmayan zamanda paylaşmanın istenememesidir.

VII. Paylaşma Yöntemleri

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 uyarınca paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılması istenebilir.

TMK m. 699/2 uyarınca paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 08.06.2015 tarihli, 2015/7221 E. ve 2015/6354 K. sayılı kararında, "Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez" denilmiştir.

Kat mülkiyeti tesisi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10/7 uyarınca, taşınmaz kat mülkiyetine elverişli ise paydaşlardan birinin istemiyle uygulanabilecek bir yöntemdir. Mahkeme, KMK m. 12'de sayılan belgelere (mimari proje, yönetim planı, yapı kullanma izin belgesi) dayanılarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilip çevrilemeyeceğini, bağımsız bölümlerin paydaşlara müstakilen tahsis edilip edilemeyeceğini ve aradaki değer farklarının ivaz eklenerek denkleştirilip denkleştirilemeyeceğini incelemekle yükümlüdür; bu inceleme yapılmadan doğrudan satışa karar verilmesi bozma sebebidir.

Satış suretiyle giderilme, aynen taksimin mümkün olmadığı veya önemli değer kaybına yol açacağı durumlarda başvurulan ikincil yöntemdir (TMK m. 699/3). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2024 tarihli, 2024/4209 E. ve 2024/5482 K. sayılı kararında, bozmaya uyan ilk derece mahkemesinin "davaya konu edilen taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı, bu hali ile ortaklığın ancak satış sureti ile giderilebileceği" tespitiyle verdiği davanın kabulüne ilişkin karar, mahalle kaydı yönünden düzeltilerek onanmıştır. TMK m. 699/3 uyarınca satışa açık artırmayla hükmolunur; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 08.01.2024 tarihli, 2023/5618 E. ve 2024/32 K. sayılı kararında da mahkemenin ortaklığın "umum arasında açık arttırma usulü ile satış yoluyla giderilmesine" ilişkin kararı onanmıştır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi ise ancak bütün paydaşların rızasına bağlıdır; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 25.04.2024 tarihli, 2024/1224 E. ve 2024/2210 K. sayılı kararında, "dava konusu taşınmaz satışının paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerektiği" belirtilmiştir.

VIII. Keşif, Bilirkişi İncelemesi ve Muhdesat Meselesi

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 19.03.2018 tarihli, 2017/6014 E. ve 2018/2050 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davalarının taşınmazın aynına ilişkin olduğu ve mahkemece tapu kayıtlarının zemine uyup uymadığının denetlenmesi ve taşınmazların değerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiş; keşif yapılmadan ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi, HMK m. 288 vd. uyarınca mahallinde keşif yapılarak rapor alınması gerektiğinden bozma sebebi sayılmıştır.

Taşınmaz üzerindeki bina, tesis ve dikili ağaçlar (muhdesat) bakımından TMK m. 684/1 uyarınca bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesat şerhi bulunması veya paydaşlardan birinin muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia etmesi halinde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nın (22.12.1995) belirlediği ilke uyarınca mahkeme, muhdesat aidiyeti konusunda uyuşmazlık bulunan paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için kesin mehil vermeli ve bu davayı HMK m. 165 uyarınca bekletici mesele yapmalıdır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 04.04.2018 tarihli, 2015/23913 E. ve 2018/10603 K. sayılı kararında, "Öğretide ve Yargıtay'ın devamlılık gösteren uygulamalarında, taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davasının, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir" denilmiştir.

Satış kararı verilirken hüküm fıkrasında zemin değeri ile muhdesat değeri bilirkişi marifetiyle ayrı ayrı oranlanmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2023 tarihli, 2023/3682 E. ve 2023/4114 K. sayılı kararında aktarılan Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 28.03.2019 tarihli, 2016/5091 E. ve 2019/2873 K. sayılı bozma ilamında, bilirkişi heyet raporunda "taşınmaz üzerinde bulunan bina ve ağaç bedellerinin, ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%...) oran kurulmak suretiyle hesaplanmadığı" ve hükümde muhdesat oranının yüzdelik oran olarak gösterilmediği belirtilerek ilk derece mahkemesi kararının bozulduğu görülmektedir. Aynı doğrultuda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2024 tarihli, 2024/4209 E. ve 2024/5482 K. sayılı kararında aktarılan Dairenin 16.03.2023 tarihli, 2023/364 E. ve 2023/1581 K. sayılı bozma ilamında, "muhdesat oranlarının hesaplanma esaslarının dikkate alınmadığı ve gerekçeli kararda muhdesat oranlarının açıkça yazılmayarak bilirkişi raporlarına atıf yapılmasıyla yetinilmesinin doğru olmadığı" belirtilerek kararın bozulduğu görülmektedir.

Güncel tapu kayıtlarının esas alınması gerekir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2024 tarihli, 2024/1154 E. ve 2024/2253 K. sayılı kararında, "güncel tapu kaydında 3402 sayılı Yasa 22-a gereğince yenileme görerek ada ve parsel numarası değişen taşınmazda eski ada ve parsel numarası üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiştir" denilmiştir.

IX. Sınırlı Ayni Haklar

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunması halinde, intifa hakkı sahibinin davaya dahil edilmesi gerekir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 14.03.1960 tarihli kararı uyarınca, taşınmaz payı üzerindeki intifa haklarında satış, kural olarak taşınmazın intifa hakkı ile yüklü olarak yapılması suretiyle gerçekleştirilir.

X. Yargılama Giderleri, Vekâlet Ücreti ve Harç

Ortaklığın giderilmesi davalarında kazanan ve kaybeden taraf ayrımı bulunmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 10.10.2024 tarihli, 2024/3281 E. ve 2024/4419 K. sayılı kararında, "sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi; karar ve ilâm harcının ise dava konusu taşınmazın satış bedeli üzerinden hesap edilip taraflardan payları oranında tahsiline karar verilmesi gerekir" denilmiştir.

Harç oranına ilişkin olarak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2023 tarihli, 2023/3682 E. ve 2023/4114 K. sayılı kararında, "492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanacak binde 11,38 oranındaki harcın, paydaşlardan tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında tahsili ile Hazine'ye irat olarak kaydına" karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Anayasa Mahkemesi'nin 16.12.2025 tarihli, B. No: 2020/36883 sayılı kararında, "bir davada taraf olabilme ve dava sonunda verilecek kararın uyuşmazlığın çözümünü sağlamasına imkân tanıyan uygun hukuki mekanizmaların kurulması, bu hukuksal yol ve mekanizmaların somut olarak işlerliğinin sağlanması devletin pozitif yükümlülüklerinin bir gereğidir" denilerek, mülkiyet hakkı bağlamında ortaklığın giderilmesine ilişkin usuli güvencelerin önemine işaret edilmiştir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, basit bir alacak veya mülkiyet tespiti davası olmayıp, inşai etkisiyle mevcut mülkiyet yapısını değiştiren veya tasfiye eden, kendine özgü (sui generis) ve çift taraflı bir yargılama usulüdür. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HUAK m. 18/B/1-b uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup tüm paydaşların ve mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur.

TMK m. 699 uyarınca bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Mahallinde keşif yapılmadan ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 19.03.2018 tarihli, 2017/6014 E. ve 2018/2050 K. sayılı kararında bozma sebebi sayılmıştır. Taşınmaz üzerinde mülkiyeti etkileyen muhdesat uyuşmazlığı bulunması halinde, tespit davasının sonucu bekletici mesele yapılmalıdır. Davada kazanan-kaybeden ayrımı bulunmadığından yargılama giderleri, vekâlet ücreti ve harç, paydaşlara payları oranında yükletilir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte inşai hüküm sonuçlarını doğurur ve infaz safhasına geçilir.