Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Mevzuat Hükümleri ve Güncel Yargıtay Kararları

Giriş

Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünümünde devretmesidir. Bu devirlere karşı miras hakkı çiğnenen mirasçıların açtığı tapu iptali ve tescil davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK"), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ("TMK"), 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ("HMK") hükümleri ile 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı çerçevesinde görülmektedir.

Aşağıda muris muvazaasının hukuki niteliği, İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama alanı, görevli ve yetkili mahkeme ile dava şartı arabuluculuk, süreler, ispat, talep sonucu, yargılama sırasında ortaya çıkan durumlar ve dava değeri konuları, ilgili kanun hükümleri ve Yargıtay kararları üzerinden ele alınmaktadır.

I. Muris Muvazaasının Hukuki Niteliği

Muvazaanın kanuni dayanağı TBK'nın 19. maddesidir:

Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.

Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 13.05.2026 tarihli, E. 2026/1562, K. 2026/3949 sayılı kararında muris muvazaası şu şekilde tanımlanmıştır: "Bilindiği üzere; uygulamada ve öğretide 'muris muvazaası' olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle nispi (mevsuf-vasıflı) muvazaa türüdür. Söz konusu muvazaada mirasbırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir."

Tapulu taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeler resmî şekle tabidir. TMK'nın 706. maddesinin birinci fıkrası şu şekildedir:

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

TBK'nın 237. maddesinin birinci fıkrası ise şu şekildedir:

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Görünürdeki sözleşme ile gizli sözleşmenin bu hükümler karşısındaki durumu, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.03.2022 tarihli, E. 2021/7922, K. 2022/2326 sayılı kararında şu şekilde açıklanmıştır: "Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarında ve 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler."

Yolsuz tescil hâlinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası TMK'nın 1025. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir:

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.

II. İçtihadı Birleştirme Kararının Uygulama Alanı

İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla hareket etmiş olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun oy çokluğuyla verdiği 23.10.2024 tarihli, E. 2023/348, K. 2024/535 sayılı kararında bu husus şu şekilde ifade edilmiştir: "Bu nedenle, miras bırakanın muvazaalı işlemi yaparken gerçek irade ve amacı mirasçılarından mal kaçırmak olmalıdır. Murisin mirasçılarından mal kaçırma amacının bulunmaması hâlinde 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 Esas, 1974/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararını uygulama olanağı bulunmamaktadır."

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 29.06.2021 tarihli, E. 2020/485, K. 2021/3617 sayılı kararında şu tespite yer verilmiştir: "01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, mirasbırakanın tapulu taşınmazları bakımından uygulanabilir nitelikte olup, tapusuz taşınmazlar menkul hükmünde olduğundan ve teslimle mülkiyet geçeceğinden, bu tür taşınmazlar bakımından 1974 tarihli İBK'nin uygulama alanı yoktur."

Kadastro tespiti sırasında verilen beyanlarla ilgili olarak Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli, E. 2024/1767, K. 2025/2567 sayılı kararında, devri sağlayan bir sözleşme bulunmayan taşınmazlar için "tescil isteği niteliğinde bulunan ve tapulama teknisyeni huzurunda yapılan tek taraflı bir tescile muvafakat beyanının bulunduğu ve taşınmazların bu beyanlar neticesinde davalılar adlarına tespit gördüğü anlaşılmakla, bu taşınmazlar yönünden muris muvazaasına ilişkin 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulama yeri bulunmadığı" kabul edilmiştir.

Dava açma hakkının doğduğu an ve bu haktan önceden vazgeçilip vazgeçilemeyeceği konusunda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin oy çokluğuyla verdiği 07.02.2022 tarihli, E. 2021/1023, K. 2022/805 sayılı kararının çoğunluk gerekçesinde şu açıklamaya yer verilmiştir: "Muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası açma hakkı, mirasbırakanın ölümüyle doğan bir hak olup, doğmamış bir haktan vazgeçilmesi de mümkün değildir."

III. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Dava Şartı Arabuluculuk

Görevli mahkeme bakımından HMK'nın 2. maddesinin birinci fıkrası şu şekildedir:

Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme bakımından HMK'nın 12. maddesinin birinci fıkrası şu şekildedir:

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Taşınmazlarla ilgili dava şartı arabuluculuk, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir:

Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları bu fıkrada sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almamaktadır.

IV. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Muris muvazaasına dayalı davaların süreye tabi olup olmadığı konusunda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 18.04.2022 tarihli, E. 2022/1128, K. 2022/3219 sayılı kararında şu ilkeye yer verilmiştir: "Öte yandan, muris muvazaası iddiasına dayalı davalar, terekeye karşı yapılan haksız fiil niteliğini taşıdığından ve yolsuz tescil niteliğinde olduğundan, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman açılabileceği sapma göstermeyen yargısal içtihatlar ve aynı yöndeki öğreti görüşü ile benimsenmiştir."

Bu kuralın tazminat talepleri bakımından da geçerli olduğu Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.11.2019 tarihli, E. 2016/10148, K. 2019/5740 sayılı kararında şu sözlerle belirtilmiştir: "Bilindiği üzere, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda talebin tapu iptali tescil ya da tazminat olduğuna bakılmaksızın 01/04/1974 tarih, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile hak düşürücü ve zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu tür davaların açılması hiçbir süreye bağlı değildir."

Davanın açılmasının hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılamayacağı konusunda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.03.2022 tarihli, E. 2021/7922, K. 2022/2326 sayılı kararında Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararına atıfla şu açıklamaya yer verilmiştir: "Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.05.2015 tarihli 2013/1-2302 E. 2015/1313 K. sayılı kararında da, aynı ilkeler nedeniyle muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davaların açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde değerlendirilmesinin mümkün bulunmadığı vurgulanmıştır."

Süresizlik kuralının istisnasına ilişkin olarak 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin üçüncü fıkrası şu şekildedir:

Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Bu istisnanın uygulanması Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.02.2022 tarihli, E. 2021/1023, K. 2022/805 sayılı kararında şu şekilde açıklanmıştır: "Muris muvazaasının herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabileceği kuralının istisnası mirasbırakanın kadastro tespitinden önce ölmesi hâlidir. Ölümün kadastro tespitinden önce gerçekleşmesi halinde mirasçılar tarafından açılacak davanın kadastro tespitinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 3402 sayılı Kanun'un 12/3.maddesinde öngörülen 10 yıllık hak düşürücü süre içinde açılması zorunludur. Aksi halde, davanın hak düşürücü süre geçtiğinden reddi gerekir."

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 04.07.2023 tarihli, E. 2021/9299, K. 2023/3914 sayılı kararında ise bu sürenin niteliği hakkında "Söz konusu hak düşürücü süre dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmelidir." denilmiştir.

V. İspat Yükü, Deliller ve Mirasbırakanın Gerçek İradesinin Belirlenmesi

İspat yüküne ilişkin genel kural TMK'nın 6. maddesinde düzenlenmiştir:

Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.

HMK'nın 190. maddesinin birinci fıkrası da şu şekildedir:

İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.

Bu hükümlerin muris muvazaası davalarına uygulanması Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2024 tarihli, E. 2023/348, K. 2024/535 sayılı kararında şu şekilde açıklanmıştır: "Diğer bir anlatımla, muris muvazaası davalarında, miras bırakan tarafından yapılan temlikin muvazaalı ve terekeden mal kaçırma amacıyla yapıldığını ispat yükü davacı tarafa aittir." Aynı kararda deliller bakımından da "Dava açan mirasçılar, miras bırakan ile davalı arasındaki sözleşmenin dışında olduklarından üçüncü kişi konumundadırlar. Bu nedenle iddialarını tanık dâhil olmak üzere her türlü delille kanıtlamaları mümkündür." denilmiştir.

Mirasbırakanın gerçek irade ve amacının tespitinde yararlanılacak olgular Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.03.2022 tarihli, E. 2021/7922, K. 2022/2326 sayılı kararında şu şekilde sayılmıştır: "Bir iç sorun olan ve gizlenen gerçek irade ve amacın tespiti ve aydınlığa kavuşturulması genellikle zor olduğundan bu yöndeki delillerin eksiksiz toplanılması yanında birlikte ve doğru şekilde değerlendirilmesi de büyük önem taşımaktadır. Bunun için de ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alım gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark, taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılmasında zorunluluk vardır."

Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan devirler bakımından ise Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli, E. 2024/1767, K. 2025/2567 sayılı kararında şu ölçütlere yer verilmiştir: "Mirasbırakanın, ölünceye kadar bakıp gözetme karşılığı yaptığı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi için de sözleşme tarihinde mirasbırakanın yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olguların göz önünde tutulması gerekir."

VI. Talep Sonucu ve Yargılama Sırasında Ortaya Çıkan Durumlar

Talep, terditli olarak da ileri sürülebilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 10.10.2024 tarihli, E. 2023/5095, K. 2024/5537 sayılı kararında uyuşmazlık "Dava, muris muvazaası hukuki nedenine dayalı miras payı oranında tapu iptal ve tescil, olmaz ise tazminat istemine ilişkindir." şeklinde nitelendirilmiştir.

Terditli taleplerin inceleme sırası bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.04.2014 tarihli, E. 2013/19002, K. 2014/8018 sayılı kararında "öncelikle muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteği bakımından gerekli araştırma ve incelemenin yapılması" ve ardından "terditli istek olan tenkis isteği bakımından inceleme yapılması" gerektiği belirtilmiştir.

Dava konusu taşınmazın yargılama sırasında davalı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi hâli HMK'nın 125. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir:

Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:

a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde dava davacı lehine sonuçlanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.03.2021 tarihli, E. 2020/986, K. 2021/1884 sayılı kararında bu düzenleme hakkında "Anılan düzenleme, kendiliğinden (re'sen) gözetilmesi zorunlu bir usul kuralı olup, mahkemece davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılarak davayı ne şekilde sürdüreceği sorulmalı ve sonucuna göre işlem yapılmalıdır." denilmiştir.

Davalının davayı kabul etmesi hâlinde yargılama giderleri bakımından HMK'nın 312. maddesinin ikinci fıkrası uygulanır:

Davalı, davanın açılmasına kendi hâl ve davranışıyla sebebiyet vermemiş ve yargılamanın ilk duruşmasında da davacının talep sonucunu kabul etmiş ise yargılama giderlerini ödemeye mahkûm edilmez.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 24.09.2025 tarihli, E. 2025/3139, K. 2025/3930 sayılı kararında bu hükme ilişkin olarak "Mahkemece bozma kararına uyulmasına rağmen HMK'nın 312/2. maddesine göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir." denilmiştir.

Davacılardan birinin mirasçılarının aynı zamanda davalı konumunda bulunması durumunda Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.09.2021 tarihli, E. 2020/245, K. 2021/3817 sayılı kararında, bu kişiler yönünden "davacı ve davalı sıfatlarının birleştiği kuşkusuzdur." tespitine yer verilmiş; sıfatları birleşmeyen mirasçılar yönünden ise "işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken" karar verilmesine yer olmadığına şeklinde hüküm kurulması bozma sebebi yapılmıştır.

VII. Dava Değeri ve Kesinlik Sınırı

Taşınmazın aynına ilişkin davada dava değerinin belirlenmesi bakımından Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.03.2021 tarihli, E. 2020/986, K. 2021/1884 sayılı kararında, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16. maddesi gereğince "hakim keşif yaparak resen dava değerini belirlemeli ve aynı Kanunun 30. maddesi uyarınca eksik nisbi harcı tamamlatmak suretiyle yargılamayı devam ettirmelidir." ifadesine yer verilmiştir.

Dava değerinin hesaplanmasına ilişkin olarak ise Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 07.06.2021 tarihli, E. 2020/1798, K. 2021/3077 sayılı kararında şu ilkeler kabul edilmiştir: "Hemen belirtilmelidir ki, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı davalarda dava değeri davayı açan mirasçı veya mirasçıların her birinin payına isabet eden değerdir. Öte yandan, muris muvazaasına dayalı eldeki davada, davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından, her bir davalı yönünden dava değeri ayrı değerlendirilmelidir."

Aynı ilke Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 05.12.2024 tarihli, E. 2024/3014, K. 2024/6688 sayılı kararında "Hemen belirtilmelidir ki; muris muvazaası hukuki sebebine dayalı miras payı oranında tapu iptali ve tescil, olmazsa tenkis isteğine ilişkin davada, davacılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmayıp ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğundan dava değerinin davayı açan mirasçı veya mirasçıların her birinin payına isabet eden değer olacağı kuşkusuzdur." şeklinde ifade edilmiştir.

Birden fazla mirasbırakanın temliklerinin aynı davada ileri sürülmesi hâlinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2024 tarihli, E. 2023/348, K. 2024/535 sayılı kararında temyiz kesinlik sınırı bakımından "6100 sayılı Kanun'un 110 uncu maddesi gereğince birbirinden bağımsız birden fazla asli talep söz konusu olduğundan her bir muris yönünden ayrı bir değerlendirme yapılması gerektiği" kabul edilmiştir.

Sonuç

Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında görünürdeki satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi tarafların gerçek iradesine uymadığı, gizli bağışlama ise resmî şekle uyulmadan yapıldığı için geçersiz sayılmakta ve miras hakkı çiğnenen mirasçılar miras payları oranında tapu kaydının iptalini ve adlarına tescilini isteyebilmektedir. Dava kural olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir; mirasbırakanın kadastro tespitinden önce ölmesi hâlinde Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin üçüncü fıkrasındaki on yıllık süre uygulanmaktadır.

Mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla hareket ettiğini ispat yükü davacıya aittir; davacı mirasçılar üçüncü kişi konumunda olduklarından tanık dâhil her türlü delile dayanabilmektedir. Dava değeri, davayı açan mirasçıların her birinin payına isabet eden değer üzerinden belirlenmektedir.