Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Giriş

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, pozitif hukukumuzda tek bir kanun maddesi altında müstakil bir sözleşme tipi olarak düzenlenmemiş olup, iki farklı sözleşme türünün unsurlarını bünyesinde barındıran karma (çifte tipli) bir sözleşmedir. Sözleşme kapsamında yüklenicinin edimi yönünden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470 ve devamı maddelerindeki eser sözleşmesi hükümleri; arsa sahibinin edimi yönünden ise TBK m. 237, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi çerçevesinde taşınmaz satımı vaadi veya devri hükümleri uygulama alanı bulur.

Aşağıda sözleşmenin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, tarafların borçları, sona erme biçimleri, üçüncü kişilerin hukuki durumu, tapu kütüğüne şerh, yargılama usulü ve devirlerin vergisel boyutu; güncel mevzuat hükümleri ile Yargıtay ve Danıştay içtihatları esas alınarak ele alınmıştır.

I. Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin özel bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olup, bu sözleşmelerde arsa sahibi; inşaat yapılacak arsayı hazır durumda yükleniciye teslim etmek ve inşaat yapıldıktan sonra da yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin devrini sağlamak, yüklenici ise; arsa üzerinde bilime, fenne ve imara uygun bir şekilde binayı yaparak arsa sahibine teslim etmek borç ve yükümlülükleri altındadır.

Diğer bir tanımla; arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşme türüdür.

Niteliği itibariyle bu sözleşmeyi tek başına eser veya satış sözleşmesi olarak tanımlamak mümkün değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 19.09.2024 tarihli, 2023/4407 Esas ve 2024/3994 Karar sayılı ilamında "yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir" tespitine yer verilmiştir.

Danıştay 13. Dairesi'nin 03.04.2024 tarihli, 2024/276 Esas ve 2024/1639 Karar sayılı kararında ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi, "taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü" ve "hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türü" olarak kabul edilmiş; kamu ihale mevzuatındaki yapım işlerinden farkına işaret edilerek "yüklenici genellikle ihale konusu iş tamamlanıp tapuda pay intikali yapıldıktan sonra gelir elde etme imkânına sahip olmaktadır" tespiti yapılmıştır.

Sözleşmede arsa sahibinin devredeceği payların veya bağımsız bölümlerin baştan kesin olarak belirlenmiş olması, ilişkiyi TBK m. 480 anlamında götürü bedelli eser sözleşmesi yapısına yaklaştırır; kural olarak ortaya çıkan maliyet artışları yüklenicinin sorumluluk alanında kalır.

II. Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

Resmi şekil zorunluluğu. TBK m. 237/2 uyarınca, "Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." TMK m. 706/1 hükmü gereğince ise "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır; m. 89 uyarınca ise niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ve gayrimenkul satış va'di bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 31.01.2023 tarihli, 2022/321 Esas ve 2023/340 Karar sayılı ilamında, taraflar arasında önce adi yazılı sözleşme yapılmış olmasına karşın daha sonra noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile adi yazılı sözleşmenin revize edildiği ve uyuşmazlığın resmi şekilde düzenlenen sözleşme esas alınarak çözümlenmesi gerektiği gerekçesine dayanan bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır.

Dürüstlük kuralı uyarınca geçerlilik kazanan haller (TMK m. 2). TMK m. 2 uyarınca, "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." Resmi şekil noksanlığı kural olarak kesin hükümsüzlük (butlan) sonucunu doğursa da, edimlerin karşılıklı olarak büyük oranda ifa edildiği hallerde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır.

İmar durumunun belirsizliği ve başlangıçtaki imkânsızlık. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için; yapı ruhsatı başvurusunun yapılabilmesi ve alınabilmesi amacıyla, taşınmazın tabi olduğu imar durumunun belli (kesin) olması gerekmektedir. İmar durumu sözleşme tarihinde belirsizse sözleşmenin de geçersiz olduğunu kabul etmek gerekir. Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını vermekle yükümlüdür.

III. Yüklenicinin Borçları: Sadakat, Özen, Projeye Uygunluk ve İmar Mevzuatına Uyum

TBK m. 471/1-2 uyarınca, "Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır." Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 09.05.2023 tarihli, 2022/1562 Esas ve 2023/1717 Karar sayılı kararında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davacı arsa sahibine kendisinin belirleyeceği 6. katta yer alan 2 adet 3+1 dairenin verileceğinin belirtilmiş olması ve davacı adına kayıtlı bağımsız bölümlerin davacı tarafından seçildiği savunmasının ispatlanamamış olması gözetilerek tapu iptali ve tescile ilişkin bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu m. 21 uyarınca, kanun kapsamındaki yapılar için istisnalar dışında yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; m. 32 uyarınca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar durdurulup mühürlenir, yasal hale getirilmediğinde yıktırılır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 04.10.2018 tarihli, 2018/592 Esas ve 2018/3598 Karar sayılı kararında, "Eser sözleşmesinde yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi için kendi edimini sözleşmeye, fen ve sanat kuralları ile imar yasasına uygun olarak yerine getirmesi" gerektiği, inşaatın yasal hale getirilmesi mümkün olan hallerde yükleniciye bu amaçla yetki ve süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 08.02.2011 tarihli, 2011/445 Esas ve 2011/1379 Karar sayılı ilamında, ruhsatsız ve yasal hale getirilemeyecek yapılar bakımından "3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca yıkımı gereken bir bina olduğundan, binadaki herhangi bir bağımsız bölüme arsa payı tahsisi olanaksızdır" denilmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 25.11.2020 tarihli, 2020/1509 Esas ve 2020/3089 Karar sayılı kararında da, yapı ruhsatının hükümsüz hale geldiği, yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı ve yapıların ruhsat eki mimari projesine uygun olmadığı somut olayda "O halde inşaatın yasal olarak tamamlandığından, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemez." denilmiş; inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerektiği belirtilmiştir.

IV. Sözleşmenin Sona Ermesi: Vadeden Önce Dönme

Vadeden önce sözleşmeden dönme (TBK m. 473/1). TBK m. 473/1 uyarınca, "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir."

İyiniyet iddiasının sınırı. Anayasa Mahkemesi'nin Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusu (B. No: 2014/12321, 20.07.2017) kararında, derece mahkemelerinin yükleniciden arsa payı satın alan başvurucuların inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıklarını bilebilecek durumda oldukları ve TMK m. 1023'teki iyi niyete ilişkin kuralın somut olayda uygulanamayacağı yönündeki tespitleri aktarılmış; Mahkeme, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesi suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğu sonucuna varmıştır.

V. Ayıp Sorumluluğu, Eksik İşler ve Zamanaşımı

İşsahibinin seçimlik hakları. TBK m. 475 uyarınca, eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi; eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme veya aşırı masraf gerektirmediği takdirde eserin ücretsiz onarılmasını isteme haklarından birini kullanabilir; genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Eksik iş – ayıplı iş ayrımı. Sözleşmede veya onaylı projede öngörülen bir imalatın hiç yapılmamış olması (eksik iş/aliud ifa), doğrudan temerrüt ve sözleşmeye aykırılık hükümlerine tabi tutulur; bu durumda ayıba ilişkin muayene ve ihbar külfetleri aranmaz ve eksik iş, teslim anında ihbar edilmemiş olsa dahi zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir. Buna karşılık, imalatın fen ve sanat kurallarına aykırı veya bozuk yapılmış olması hali ayıplı iş sayılır ve TBK m. 474 vd.'deki muayene ve ihbar külfetlerine tabidir.

Zamanaşımı süreleri (TBK m. 478). TBK m. 478 uyarınca, "Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar."

İskân şartı ve eksik alan bedeli. Sözleşmede iskânın (yapı kullanma izin belgesinin) yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmışken bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde gecikme ve eksik iş tazminatına hükmedilme gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2022/321, K. 2023/340) ise inşaat alanının sözleşmede kararlaştırılandan az çıkması durumunda, sözleşmedeki paylaşım oranına göre eksik metrekare bedelinin tespit edilerek arsa sahibine ödenmesi gerektiğine karar vermiştir.

VI. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Temlik Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu

Temlikin şekli ve hukuki dayanağı. TBK m. 184/1 hükmü gereğince, "Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 19.09.2024 tarihli, 2023/4407 Esas ve 2024/3994 Karar sayılı ilamında, "Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir" ilkesi benimsenmiştir.

Defilerin ileri sürülmesi ve ifa şartı. Temlik alan üçüncü kişi, yüklenicinin halefidir ve yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı bir hakkı devralamaz. Öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

TMK m. 716 uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davasında arsa sahibi, TBK m. 188 uyarınca devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Eksik işlerin bedelinin depo edilmesi. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (E. 2020/1509, K. 2020/3089), eserin arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ancak yüklenicinin arsa sahibine eksik ve ayıplı işlerden ya da sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa, yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınması ya da olanaklı bulunursa karşılıklarının para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere ("birlikte ifa kuralı") tescil hükmü kurulması gerektiğini ortaya koymuştur.

VII. Tapu Kütüğüne Şerh, İyiniyetli Üçüncü Kişiler ve Kanuni İpotek Hakları

Şerh ve beş yıllık düşürücü süre: TMK m. 1009/1 uyarınca, "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir." Tapu Kanunu m. 26 gereğince taraflardan birinin talebiyle sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir; aynı madde uyarınca "Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur."

İyiniyetli üçüncü kişilerin ve ayni hak sahiplerinin korunması: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 17.02.2025 tarihli, 2024/463 Esas ve 2025/564 Karar sayılı ilamında, "tapu sicilinin aleniliği ilkesi ve TMK'nın 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet kuralı uyarınca lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın iyiniyetli olduğunun kabulünün zorunlu olduğu" ve davacının, ayni hak sahibi bankanın diğer tarafla el ve işbirliği yaparak kötüniyetle ipotek tesis ettiğini kanıtlamadan iyiniyetli davalının kazandığı ayni hakkın korunması gerektiği gerekçesiyle ipoteklerin kaldırılması talebini reddeden bölge adliye mahkemesi kararı, davalı banka lehine konulan ipotekte bankanın kötü niyetli olduğunun ispat edilemediği belirtilerek onanmıştır.

Alt yüklenici ve zanaatkârların kanuni ipoteği: Malzeme vererek veya vermeden emek sarfeden ve bu sebeple yüklenici veya malikten alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar da kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler.

VIII. Yargılama Usulü: Paylaşım Oranlarının Tespiti, Bilirkişi İncelemesi ve Kısmi Dava

Emsal paylaşım oranlarının araştırılması: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.04.2024 tarihli, 2023/4443 Esas ve 2024/1195 Karar sayılı ilamında, mevcut imar durumuna göre taşınmaz üzerinde yapılabilecek bağımsız bölüm sayısının ve buna göre davacıya kaç bağımsız bölüm verileceğinin alanında uzman bilirkişilerce tespit edilmemesinin bozma sebebi olduğu vurgulanmış; kararda aktarılan Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 11.10.2018 tarihli, 2016/644 Esas ve 2018/4683 Karar sayılı bozma ilamında ise "mahkemece gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan emsal sözleşmelerdeki paylaşım oranları baz alınıp, davacı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında uygulanması gereken paylaşım oranının tespit edilmesi" gerektiği belirtilmiştir.

Terditli davalarda tapu iptal ve tescil talebinin önceliği. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 17.02.2022 tarihli, 2021/6595 Esas ve 2022/1316 Karar sayılı kararında, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkin davada, davacı tarafın öncelikli talebinin tapu iptal ve tescili, terditli talebinin bedel olduğu ve davalılar üzerine kayıtlı bağımsız bölümlerin bulunduğu gözetilmeden bedele hükmedilmesi hatalı bulunmuş; yöredeki emsal kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de nazara alınarak davacıya kaç bağımsız bölüm verileceğinin belirlenmesi ve öncelikli tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bütün sözleşme ve protokollerin bütüncül incelenmesi. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 19.02.2025 tarihli, 2024/1693 Esas ve 2025/612 Karar sayılı ilamında, yüklenici ile yapılan tüm arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerindeki paylaşıma ilişkin hükümlerin incelenip davacı ve davalıya düşen bağımsız bölüm ve payların bilirkişilerce hesaplanması gerektiği vurgulanmıştır.

Belirsiz alacak davasının kaldırılması ve kısmi dava usulü. 7589 sayılı Kanun'un 19. maddesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 107. maddesi (belirsiz alacak davası) yürürlükten kaldırılmış; Kanun, 31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış olup 19. ve 20. maddeleri yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Aynı Kanun'un 20. maddesiyle HMK m. 109'a eklenen dördüncü fıkra uyarınca, kısmi davada talep konusu bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sonuna kadar artırılabilmekte, zamanaşımı bakımından artırılan kısım da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan eksik iş bedeli, nefaset farkı veya gecikme tazminatı gibi miktarı bilirkişi incelemesiyle belirlenebilecek taleplerde, 31.07.2026 tarihinden itibaren açılacak davalarda, HMK m. 109 uyarınca talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda talebin sadece bir kısmı da dava yoluyla ileri sürülebilir; 7589 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesinin 10. fıkrası uyarınca bu tarihten önce açılmış belirsiz alacak davaları hakkında ise eski HMK m. 107 hükümlerinin uygulanmasına devam olunur.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK m. 470 vd.'deki eser sözleşmesi hükümleri ile TBK m. 237, TMK m. 706 ve Tapu Kanunu m. 26'daki taşınmaz satış vaadi ve devri hükümlerini bünyesinde birleştiren çifte tipli karma bir sözleşmedir. TMK m. 706/1 ve TBK m. 237/2 uyarınca resmî şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartı olup, edimlerin büyük oranda ifa edildiği hallerde şekil noksanlığının ileri sürülmesi TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişiye yapılacak temlik TBK m. 184 uyarınca yazılı şekle tabidir; arsa sahibi, TBK m. 188 uyarınca devri öğrendiği sırada yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir; eksik işler bakımından ise üçüncü kişiye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınması ya da olanaklı bulunursa karşılıklarının depo ettirilmesi gerekir. Tapu kütüğüne TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca konulan şerh, beş yıl içinde satış veya tescil gerçekleşmezse re'sen terkin edilir. Yargılama usulü bakımından paylaşım oranlarının emsal sözleşmelere göre bilirkişi marifetiyle tespiti zorunlu olup, 31.07.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile HMK m. 107'nin kaldırılması sonrasında, talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda HMK m. 109 uyarınca talebin sadece bir kısmı da dava yoluyla ileri sürülebilir.