Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Giriş

Miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 644. maddesinde düzenlenen, bir mirasçının istemi üzerine sulh hâkiminin diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet ettiği özel bir hukuki imkândır. Bu dava, mülkiyet birliğini tamamen tasfiye eden bir paylaşma (ortaklığın giderilmesi) davası olmayıp, elbirliği mülkiyetinin katı oybirliği rejiminden paydaşlara bağımsız tasarruf yetkisi tanıyan paylı mülkiyet rejimine geçişi sağlayan kurucu/dönüştürücü nitelikte bir davadır.

Bu makalede, dönüştürme davasının hukuki dayanağı, ortaklığın giderilmesi davasından ayrılan yönleri, idari yol ile yargısal yol arasındaki ilişki, yargılama usulü, dönüşümün maddi hukuk sonuçları, özellik arz eden uygulama alanları, hükmün kapsamı ve yargılama giderleri rejimi; güncel mevzuat, Yargıtay içtihadı ve doktrindeki yaklaşımlar esas alınarak bütüncül biçimde incelenmektedir.

I. Hukuki Niteliği ve Yasal Dayanağı

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında terekeye ilişkin bir elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet ortaklığı kendiliğinden doğar. 4721 sayılı Kanun'un 640. maddesi uyarınca:

"Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır. Bir mirasçı ödemeden aciz hâlinde ise, mirasın açılması üzerine diğer mirasçılar, haklarının korunması için gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını sulh mahkemesinden isteyebilirler."

Elbirliği mülkiyetinin tanımı Kanun'un 701. maddesinde yapılmıştır: "Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır." Bu mülkiyet rejiminde mirasçıların bağımsız ve somutlaştırılmış payları bulunmamakta, mülkiyet hakkı topluluk hâlinde terekeye dahil malvarlığının tamamını kapsamaktadır.

Ortakların hak ve yükümlülükleri 702. maddede düzenlenmiştir: "Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır." Bu katı yapı gereğince hiçbir mirasçı, diğerlerinin rızası olmaksızın tereke malı üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz, payını devredemez veya haczettiremez.

Elbirliği mülkiyetinin sona erme hâlleri 703. maddede sayılmıştır: "Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır." Bu genel çerçeve içinde, miras ortaklığına özgü yargısal dönüştürme usulü TMK m. 644'te ayrıca ve özel olarak hükme bağlanmıştır:

"Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır."

II. TMK m. 644 Dönüştürme Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Davası Arasındaki Ayrım

Miras ortaklığının sona ermesi ayrıca TMK m. 642'de düzenlenmiştir; bu hükme göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesine ilişkin genel hüküm ise TMK m. 698'de yer almakta; bu maddeye göre paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilmektedir.

Doktrinde kabul gören hâkim görüşe göre TMK m. 644, yalnızca miras ortaklığına özgü bir dönüşüm mekanizmasıdır. Adi ortaklık gibi sözleşmeden doğan diğer elbirliği mülkiyeti türlerinde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 620 vd.) kural olarak TMK m. 644 işletilemez; adi ortaklıkta elbirliğinin sona ermesi tasfiye veya ortakların oybirliğiyle paylı mülkiyete geçiş anlaşması yapmasıyla mümkün olmaktadır.

Dönüştürme davası, mülkiyet birliğini tamamen tasfiye eden veya terekeyi taksim eden bir paylaşma davası niteliğinde olmadığından, doktrin ve yargı kararlarında tıpkı ortaklığın giderilmesi davası gibi "çift taraflı" (actio duplex) bir dava olarak kabul edilmektedir. Davada tarafların tümü aynı anda hem davacı hem davalı konumundadır; bir mirasçının talebinin kabul edilmesi diğer mirasçıların davayı kaybettiği anlamına gelmemekte, dönüşüm kararı tüm paydaşlar için aynı hukuki sonucu doğurmaktadır. Bu çift taraflı nitelik, aşağıda IX. bölümde ele alınan yargılama giderleri rejiminin de temel dayanağını oluşturmaktadır.

III. İdari Yol ile Yargısal Yol Arasındaki İlişki

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun Ek 3. maddesinde, aynı dönüşümü sağlayan idari bir başvuru yolu da öngörülmüştür:

"Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir."

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 22.03.2021 tarihli, 2017/5917 E. ve 2021/1963 K. sayılı kararında, Kadastro Kanunu'nun ek 3. maddesi gerekçesiyle davayı usulden reddeden mahkeme kararı şu gerekçeyle bozulmuştur:

"Mahkemece her ne kadar 5831 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 8. maddesi ile Kadastro Kanunu'na eklenen ek 3. maddesine göre elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işleminde tapu sicil müdürlüğünün görevlendirilmiş olduğundan söz edilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, anılan yasa maddesi idari yoldan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin olup maddenin ikinci fıkrasında da isteme karşı bir itiraz ileri sürülmediği ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı takdirde paylı mülkiyet olarak tescilin yapılabileceği düzenlenmiştir. Somut olayda, davacıların Medeni Kanun'un 644. maddesi gereğince elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini istemelerinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır."

IV. Görevli ve Yetkili Mahkeme, Taraf Teşkili ve Tebligat

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4/1-ç maddesi ve TMK m. 644 uyarınca davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazdaki tüm elbirliği maliklerinin davaya dahil edilmesi ve usulüne uygun tebligat yapılması, taraf teşkilinin zorunlu unsurudur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 26.12.2011 tarihli, 2011/11653 E. ve 2011/15596 K. sayılı kararında gaip mirasçılar bakımından şu tespit yapılmıştır: "Davacılara gaibin mirasçılarını gösterir mirasçılık belgesinin getirtilmesi için süre verilerek, gaibin varsa dava dışı mirasçıları davaya dahil edilerek dava dilekçesi ve duruşma gününü bildirir usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

Tapu kaydındaki malik bilgileriyle davanın tarafları arasında tam bir örtüşme bulunmadığı ileri sürülen bir dosyada, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 07.10.2021 tarihli, 2021/2654 E. ve 2021/1656 K. sayılı kararında aktarılan Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün kanun yararına temyiz yazısında, tapu kaydında malik olarak görünen mirasçı grubu ile davanın taraflarının aynı kişiler olduğu kesin olarak anlaşılamadığından mahkemece tapu kaydında düzeltim davası açılması için davacı tarafa süre verilmesi ve tapu kaydının düzeltilmesi sağlandıktan sonra karar verilmesi gerektiği ileri sürülmüş; Daire ise gerekçeli karar davalılara usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediğinden kesinleşmiş bir hükümden söz edilemeyeceği gerekçesiyle kanun yararına temyiz istemini reddetmiştir.

Mirasçılık belgelerinin sıhhati de taraf teşkilinin bir unsuru olarak denetlenmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 02.07.2013 tarihli, 2012/17024 E. ve 2013/11386 K. sayılı kararında "hatalı mirasçılık belgesine dayanılarak hüküm verilemez" tespitiyle, ilgili tarafa mirasçılık belgesinin iptali davasını açması için süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 08.01.2025 tarihli, 2024/4469 E. ve 2025/85 K. sayılı kararında ise "dayanak nüfus kayıtları ve veraset ilamları dosya arasına alınmak suretiyle, alanında uzman bilirkişi heyeti marifetiyle, taşınmazda iştirak halinde malik olan tüm paydaşlar ve mirasçıları ile irtibatlandırılacak şekilde, denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hüküm tesis edilmesi" gerektiği; eksik araştırma ve incelemeyle yetinilerek karar verilmesinin bozma sebebi olduğu belirtilmiştir.

V. İtiraz Süresi ve Ortaklığın Giderilmesi Davasının Ret Sebebi Olması

TMK m. 644 uyarınca sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

TMK m. 644/2 uyarınca, elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 24.05.2023 tarihli, 2023/482 E. ve 2023/2805 K. sayılı kararıyla, "somut olayda aynı taşınmaza yönelik derdest Ortaklığın Giderilmesi davası bulunması ve TMK'nun 644/2. maddesi uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılan hallerde Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesinin mümkün olmadığı" gerekçesiyle davayı reddeden ilk derece mahkemesi kararı onanmıştır.

VI. Kısmi Dönüşüm İmkânı ve Diğer Hak ile Alacakların Durumu

Mirasçılar, terekenin tamamı için dava açmak zorunda değildir; TMK m. 644'ün birinci fıkrasında "terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı" ifadesiyle kısmi dönüşüm imkânı açıkça tanınmıştır. Kısmi dönüşüm hâlinde, dava dışı bırakılan mallar üzerindeki miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti aynen devam eder.

Maddenin üçüncü fıkrası uyarınca, "Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır." Bu düzenleme gereğince yalnızca taşınmazlar değil; terekeye dahil para alacakları, fikrî mülkiyet hakları ve taşınırlar da miras payları oranında paylı rejime dönüştürülebilmektedir.

VII. Dönüşümün Maddi Hukuk Sonuçları: Bağımsız Tasarruf Yetkisi ve Yasal Önalım Riski

Dönüşüm kararının kesinleşmesi ve tapuya tescili ile birlikte, elbirliği mülkiyetinin katı tasarruf rejimi yerini paylı mülkiyetin bağımsız tasarruf rejimine bırakır. TMK m. 688/3 uyarınca paylı mülkiyette "Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur" ve "Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir." Buna göre dönüşümden sonra her mirasçı, kendi hissesi üzerinde diğer ortakların iznine ihtiyaç duymaksızın temlik, rehin, haciz veya satış vaadi gibi tasarrufi işlemleri tek başına gerçekleştirebilir hâle gelir.

Bu bağımsız tasarruf yetkisinin doğal bir uzantısı olarak, dönüşümle birlikte yasal önalım (şufa) hakkı riski de ortaya çıkar. Elbirliği mülkiyetinde pay üzerinde tasarruf mümkün olmadığından önalım hakkı doğmazken, TMK m. 732 uyarınca "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler." Paylı mülkiyete geçişle birlikte paydaşların üçüncü kişilere yapacağı pay satışlarında, diğer paydaşların yasal önalım hakkını kullanabilecek olması, dönüşümün göz önünde bulundurulması gereken bir sonucudur.

Doktrinde tartışılan bir diğer konu, borçlu mirasçının alacaklılarının konumudur. Bu konuda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 121. maddesi, taksim edilmemiş bir miras hissesi gibi malların satılması lazımgelirse icra memurunun satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden soracağını; icra mahkemesinin, yerleşim yerleri malüm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebileceğini yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabileceğini düzenlemektedir.

VIII. Özellik Arz Eden Uygulama Alanları

Kat mülkiyetine hazırlık: Elbirliği mülkiyeti altındaki bir yapıda doğrudan kat mülkiyeti kurulamamaktadır; bu durumda önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi, ardından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyetinin tesis edilmesi gerekmektedir.

Tarımsal araziler: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarımsal arazilerin mülkiyet devirleri ve paylı mülkiyete geçişi özel kısıtlamalara tabidir. Tarımsal arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kriterlerinin TMK m. 644 davalarına yansıması, mahkemece resen dikkate alınması gereken bir husustur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri: Bu alanda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin aynı yıl içinde verdiği iki karar bulunmaktadır. Dairenin 19.11.2012 tarihli, 2012/11647 E. ve 2012/13319 K. sayılı kararı, elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı üçüncü bir kişiye yaptığı satış vaadini konu almakta olup, bu kararda sözleşmenin bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte "elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez" denilmiş, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde satışa konu edilemeyen yerlerin satış vaatlerine de konu olamayacağı belirtilmiş; somut olayda dava tarihi itibariyle elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olan taşınmazın yargılama sırasında paylı mülkiyete çevrildiği anlaşıldığından işin esasının incelenmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur. Aynı Dairenin 03.07.2012 tarihli, 2012/8165 E. ve 2012/9129 K. sayılı kararı ise, ortaklardan birinin ortaklığa dahil başka bir mirasçıya yaptığı satış vaadini konu almakta olup, bu kararda "iştirak çözülmese dahi satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı" bulunduğu kabul edilmiştir.

Taksim sözleşmesi ve bekletici mesele: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin bir kararın kesinleşmesi, daha önce geçerli şekilde yapılmış bir miras taksim sözleşmesini geçersiz kılmaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 01.06.2020 tarihli, 2016/22060 E. ve 2020/2738 K. sayılı kararında, "Daha sonra açılan ve kabulle sonuçlanıp kesinleşen elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi kararı, taksimden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamayacaktır." denilmiştir. Mirasbırakanın hissesi üzerinde henüz dönüşüm sağlanmamış olması ise ayrı bir davanın bekletici mesele yapılmasını gerektirebilir; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2024 tarihli, 2023/5428 E. ve 2024/722 K. sayılı kararında, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.11.2020 tarihli, 2020/3545 E. ve 2020/6508 K. sayılı bozma ilamında asıl davada davacılara mirasbırakanın hissesi yönünden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açmak üzere süre verilmesi, açılacak davanın bekletici sorun yapılması ve ulaşılacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği belirtilmiş olmasına rağmen, mahkemece bozmaya uyulduğu hâlde gereği yerine getirilmeksizin karar verildiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.

Dava hakkının kapsamı: TMK m. 644'ün yalnızca mirasçılara tanıdığı dava hakkı bakımından, vasiyet alacaklısı veya mirasçı sıfatı taşımayan kişisel hak sahiplerinin bu davayı açamayacağı doktrinde kabul edilmektedir. Buna karşılık miras payını devralan üçüncü kişilerin ekonomik menfaatlerinin korunması gerekçesiyle dava ehliyetine sahip olması gerektiği yönünde azınlıkta kalan görüşler de bulunmaktadır.

IX. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti Rejimi

Yukarıda II. bölümde belirtilen çift taraflı (actio duplex) niteliğin doğal sonucu olarak, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davalarında kazanan ile kaybeden taraf ayırt edilemez; yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir ve bu giderler yalnızca elbirliği maliklerinden alınabilir, dönüşümden önce zaten paylı malik sıfatını taşıyan paydaşlardan alınamaz.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2021 tarihli, 2021/1752 E. ve 2021/3375 K. sayılı kararında "iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama gideri ve vekalet ücretinin her iki tarafa yükletilmesi gerekir" denilmiş; "yargılama giderlerinin yalnızca elbirliği maliklerinden alınması gerekirken paylı malik paydaşlardan da alınmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir" tespitine yer verilmiştir. Aynı Daire'nin 12.04.2021 tarihli, 2018/1113 E. ve 2021/2703 K. sayılı kararında da maktu vekalet ücretinin, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince taraflardan mirasçılık belgesindeki payları oranında alınması gerektiği belirtilmiştir. Bu ilke, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2014 tarihli, 2014/2183 E. ve 2014/5789 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Sonuç

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, TMK m. 644 uyarınca bir mirasçının istemiyle başlatılabilen özel bir yargı yoludur. Bu dava, TMK m. 642 ve 698'de düzenlenen paylaşma/ortaklığın giderilmesi davasından farklı olarak mülkiyet birliğini sona erdirmez, yalnızca hukuki rejimini değiştirir; 3402 sayılı Kadastro Kanunu Ek m. 3'te öngörülen idari yola rağmen Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 22.03.2021 tarihli, 2017/5917 E. ve 2021/1963 K. sayılı kararında davacıların TMK m. 644 gereğince elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini istemelerinde bir usulsüzlük bulunmadığı belirtilmiştir. Davanın yürütülmesinde kritik usuli aşamalar; tapu kayıtları ve güncel veraset ilamına uygun eksiksiz taraf teşkilinin sağlanması, gaip mirasçılar varsa kayyım tayininin temini, mahkemece mirasçılara tanınacak itiraz süresinin usulüne uygun tebliği ve hüküm fıkrasında pay oranlarının tereddütsüz biçimde tek tek yazılmasıdır. TMK m. 644/2 uyarınca dönüştürmeye, elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde karar verilir. Dönüşümün en somut maddi hukuk sonucu, TMK m. 688/3 uyarınca her paydaşın kendi payı üzerinde bağımsız tasarruf yetkisi kazanması; bunun karşılığında ise TMK m. 732 uyarınca taşınmaz üzerindeki payın üçüncü kişiye satışında diğer paydaşlar lehine yasal önalım hakkının doğmasıdır. Kısmi dönüşüm imkânı, tarımsal arazilere ve kat mülkiyetine hazırlığa ilişkin özel kısıtlamalar, taksim sözleşmelerinin geçerliliğinin korunması ile satış vaadi sözleşmelerinde muhatabın ortaklık dışı kişi mi yoksa ortaklığa dahil bir mirasçı mı olduğuna göre değişen ifa imkânı, uygulamada ayrıca dikkate alınması gereken başlıca özellik arz eden hususlardır. Dava, çift taraflı niteliği gereği yargılama gideri ve vekalet ücreti bakımından da özel bir rejime tabidir: bu giderler kazanan-kaybeden ayrımı yapılmaksızın, yalnızca elbirliği maliklerine payları oranında yükletilir.